发布时间：2018-01-12 15:31:49
房地产销售方案（一）：
郑州某房地产项目营销策划书
一、项目简介:
本房地产项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
本房地产现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中构成本房地产下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。
此刻，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159、7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127m2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90、4%。
二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计2003年5月底办下。
由此可见，目前本房地产的可售资源由三种不同的物业组成:期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们应对的重大挑战之一。
二、市场概况及基本竞争格局:
a、东南板块及郑汴路商圈。
郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成:郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，那里已经成为明确的高尚住宅区。本房地产位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但本房地产在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。
东明路南段沿线目前竞争十分激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。
航海东路与107国道沿线是2002年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是本房地产二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和本房地产一期159、127平米现房构成明确的竞争关系。(详见附1:郑汴路市场调研报告)
b、小户型市场概况。
自2001年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是2003年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量冲击市场，构成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。
燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的状况下，收获了小户型市场的第一批需求者，此刻燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型(两室两厅75平米，三室两厅95平米)。能够说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。
(小户型市场详见附2:郑州市小户型的调查报告)
c、商铺市场
商铺是一个比较特殊的物业形态，商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少决定的。目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。本房地产二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端，即将建成的大卖场的商业价值将会决定二期商铺的价格。人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格。
和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺。
三、项目swot分析
一)优势
1)郑汴路商圈天然的地段优势，那里是财富的俱乐部，富翁的制造厂，在那里百万富翁比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑。
市场细分如下:
a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置业。
b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足，属过度消费和终极消费的结合。
c、复合市常本房地产一期是一个大众楼盘，从价位角度划分，属中低档楼盘。本房地产二期小户型项目的目标群，预计业主身份复杂，置业心理不尽相同，故推广过程中，不能拘泥于单一的推广主线。
本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层，有效需求不足。如果本房地产二期销售象青年居易一味的向年轻时尚族诉求，我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面。(详见郑汴路市场调研报告)
郑汴路市场调研报告
调查目的:了解郑汴路市场的整体收入水平和消费者对小户型的认知和理解程度(本房地产购房消费支撑力度)
调查方法:分层随机抽样(不同年龄层)和分块随机抽样
调查范围:郑汴路东建材市尝灯饰市尝管材市尝名优建材市尝商品大世界
调查时间:2003、4、14
郑州，银基批发市场和郑汴路建材市场是商业比较密集的两大板块，那里聚集了数以万计的大小商贩，他们收入不菲，他们绝大部分是外地人，他们是郑州房地产消费的主力军。了解这一人群的收入水平、消费习惯将对房地产的投资有必须的指导好处。
2003、4、14，动力公司市场部走访了郑汴路建材市场，对小户型的市场消化力做了调查，而这些建材市场的小老板们对此漠不关心，或拒不作答，说明消费者对房地产市场敏感度不够。消费疲软，市场敏感度不高，纯小户型在郑汴路这块市场前景严峻。
对建材市场调查发现:
1、大部分员工租房住，潜在客户存在；市场潜量比较大，但需要推广的成本较高
2、大部分员工来自外地或郊县，收入水平偏低，消费力不足
3、小户型需求弹性十分大，对价格十分敏感
4、市场上有很大不稳定因素，8-9月份建材市场要拆迁到莆田，固有的建材市场要做升级换代
5、外地人居多，他们辛苦拼搏，如果要买房子的话，更喜欢一步到位
6、商铺为上下两层，一般下面做门面，上面做仓库和员工宿舍
7、附近都市村庄较多，租务市场一般80—150元/月
8、作为首次购买者，最重要的还是价格
9、他们厌恶郑汴路目前的工作和居住环境，他们寻求方便、安逸、清净
10、相当一部分是河南总代理，无须过多的现场销售
11、同类产品多，竞争激烈，压缩销售成本是公司发展最重要的问题，故一般员工无福利分房的可能
12、普通员工不会因为工作而就近选取居住地，她们往往因为居住而更换工作，普通员工流动性比较大
13、对60—80平米的两室较感兴趣，这部分需求将转化为有力的市场动力
14、本房地产知名度不高，口碑不好
15、外地商人对郑州的发展较失望，但郑汴路的升值充满信心
郑汴路建材市场蕴涵了较大的市场潜力，随着郑东新区的开发和郑汴路大卖场的构成，郑汴路升值的前景就会更加明朗化，故前期概念的炒作成功与否直接决定了项目的运作的好坏，“注意力经济”的时代，抓住了消费者的眼球，侵占了客户的意念，就意味着成功!
2)郑汴路板块高档楼盘云集，已经同未来大道板块一样，成为身份、财富的象征。本房地产二期应借此概念，实现品牌形象的转变。
3)正在构成的“大卖潮商务区能直接带动本房地产二期的投资价值，甚至有可能使本房地产二期成为“大卖潮的附属配套。该局面一旦构成，销售将高屋建瓴，出现爆抢局面。
4)本房地产项目二期有巨大的升值空间与既得便利
a、107国道的东迁，郑汴路东段将成为郑州东区的财富中转站。有“东之中”或“东区发动机”的本质地位。郑汴路商圈早已成为百万富翁的制造厂。但是这样的天然地产需求优势，却让建业、英协、百合花苑等一批高、中档楼盘风光占尽，而我方楼盘以“中原地产大低震”的主角，不仅仅没有收获天然的地段优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。这一问题务必在二期项目得到扭转。
b、郑东新区的辐射效应。
郑东新区的开发将使郑州的中心东移，郑汴路地产板块位于老城区与新城区的支撑地带，配套齐全，生活便利的条件将给郑汴路东段带来一次前所未有的商机。而本房地产项目恰恰位于这一板块的中心。
二)劣势
1)、本房地产可售资源由三种不同的物业形态组成，这三种物业形态的目标群是完全不同的置业目的。尤其是一期多层现已进入尾盘阶段，可售资源仅850万元，房源主力是159平米的五、六楼3室2厅。
目前，通常142平米的面积即能做出比较舒适的4室2厅，大户型并非市场的主力所在，由于总价原因，总面积在150以上的多层户型五楼以上是最难卖的户型。并且此类房源还要和周围金色年华、金色港湾、百合花苑、东方明花园甚至建业、英协等东南板块几乎所有的楼盘相竞争。尤其是850万元的大户型现房可售资源，不能放任由二期带一期(通常小户型带不动100平米以上的大户型)，不能全力以赴主打现有房源(总房源有限，导致营销资源总量较少)，也不能先做二期树品牌，在构成二期胜局后再做一期尾房。这对营销工作是一个巨大的挑战。
2)本房地产二期离郑汴路较远，从售楼部到社区要经过嘈杂的市场，很难构成良好的看房通道。本房地产一期、二期又被青年路所分隔，很难构成整体楼盘感觉，有“只是两栋临街楼”的印象。
3)本房地产二期和张庄一墙之隔，有都市村庄的形象，物业安全系数较低，居住环境嘈杂，仅靠硬件设施，很难构成高档楼盘形象。
4)与二期相比，一期楼盘素质高、售价低，构成本房地产二期销售心理价位抗性。
5)非现房，不贴合商户即买即住的消费心理。
6)非独立厨房，做饭起居不方便，这与目前郑汴路商户想改变天天吃大排挡的愿望不符。
三)、机会
1)商铺的拆迁，原本居住在商铺二楼的商户另谋居所，导致租房市场更加火爆。郑汴路商圈约4000户商户，2万人的庞大消费群体将突显本房地产二期的投资价值。因势利导，单纯商铺拆迁构成的居住需求，即可成为本房地产二期主力客源。
2)挖掘市常郑汴路商圈商铺仓库资源紧张，从费用角度思考，商户、店员在二楼居住很不划算。动员较大的商户从商铺的二楼搬出来，到本房地产置业，开拓新市常
3)郑汴路各市场竞争激烈，大鳄级商户正在构成，这些商户为了稳定企业中的骨干力量和亲属，已开始为他们购置总价较低的房屋。这些房屋通常位于商铺附近，以便于商户们无严格好处上下班的生活工作需求，而本房地产二期恰恰贴合商户们的这一需求。
4)大卖潮的整合，将对大鳄构成推波助澜，本房地产二期有可能成为“大鳄”的商务配套。
a)小户型的特性导致目标客户对居住环境要求不高。本房地产二期配套不全，居住环境嘈杂的抗性能够弱化。
b)本房地产二期产品总价低，置业风险校由于郑汴路商圈租房市场火爆，且本楼盘有“大卖潮作依托，购房、租房需求恒久存在，物业几乎不可能贬值，也比较容易转手或出租，这十分贴合外地商人置业心理。
c)本房地产二期就应说具有充足的客户资源，消费的中坚力量是建材市场中的商户，故推广中可采取铺单的形式为主，报纸广告、广播广告为辅的媒体策略，节约超多的推广成本。
d)小户型现房阶段户型劣势一览无余，故期房从另一方面说是一种优势。
e)以大卖场做依托，诱导郑州房东投资市场，这部分客源很难成为本房地产二期销售的中坚力量。
f)郑东新区建成需历时20年之久，总投资2000亿元，其中一期总投资156亿元，在5年内完成。这将给郑汴路巨大的市场机会。
四)威胁
1)行业内的竞争
i。周边楼盘云集。建业、英协、东方明珠、百合花苑、金色年华等林立在郑汴路附近，客户分流，竞争激烈。
ii。郑州小户型市场正趋饱和，过量的小户型的投放势必导致更加过量的楼盘优胜劣汰。
建业四期、百合花苑、金色年华二期近期均有小户型投入市常本房地产二期应当密切关注市场动态，争取占领市场先机。
房地产销售方案（二）：
房地产营销策划方案
一、市场背景:
汉沽位于天津东部滨海地区，是天津滨海新区的重要组成部分，辖区面积441、5平方公里区政府坐落在寨上街辖区内，全区共有常驻人口17万。汉沽是我国重要的化学工业基地之一，已构成以海洋化工为主，多门类综合发展的工业体系，全区共有工业企业300余家，主要有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类。汉沽不仅仅是一个工业重地，而且还是一个鱼米之乡，盛产水稻、水果及水产品。其中的茶淀葡萄和水产品久负盛名。
xx所在寨上街，其南部为天津老牌化工企业—天津化工厂，她曾为汉沽区的发展立下了汗马功劳，但随着改革开放的进行及国有老企业的通病，企业的效益大不如前，也在某种程度上影响了汉沽区的发展。随着汉沽新一届领导班子对当地经济结构的调整，将第三产业作为汉沽区结构的补充体，使汉沽成为一个经济结构多角化的地区，从而保证汉沽区经济的健康、可持续发展。
二、竞争对手分析:
由于汉沽房地产市场的发展属于初级阶段，市场对价格的敏感度较高，应对产品的认知及感知程度相对较低，故此我们在分析竞争对手时主要针对地段、价格、产品三个层面进行归纳与比较，我们将其分为直接竞争对手与间接竞争对手。
1、在汉沽我们的直接竞争对手是谁呢
2、在汉沽我们的间接竞争对手
在汉沽市场中我们将绿地人家、滨河小区及富达花园定为间接竞争对手，具体原因我们分列如下:
绿地人家处于天化的附近，滨河小区处于烈士陵园附近，他们都远离于城区中心相对的位置优势，不足以与第壹城构成竞争态势。富达虽与第壹城相邻，但其销售已近尾声，故并不对第壹城销售造成直接威胁；
绿地人家的产品规划属纯南方模式，不能与本地居住习惯相对接；而滨河小区的产品规划虽与本地居住习惯相符，但其产品的规划、设计水平与第壹城相比较仍不在同一层面，要落后与第壹城。而富达花园的规划、设计，仍初级产品形态；
绿地、滨河及富达的销售均价与第壹城相差500元左右，故此在目标人群层面，不与第壹城构成直接竞争。
三、竞争项目基本信息:
项目名称规划面积销售均价基本状况
绿地人家27万平方米1760社区规模较大，销售单价较低，一期开发面积7万平米，整体社区规划及户型设计较为南方化，销售楼层以一、二、三、六层为主。
滨河小区12万平方米1584社区规划有中心景观带，五层建筑形态，社区无会所，邻近蓟运河及烈士陵园，价格优势明显，户型面积控制较好，并带简单装修。
井田·蓝月湾6万平方米2050l型地块，与第壹城一路之隔，户型、价格、配套与第壹城相近。
分析:从已销售的户型比来看，其中两室占了绝对的比例，即便是顶层的两室也由于价位较低得到了市场的认可，所以我们有理由说，汉沽市场的主要需求在两室，对于一室户型的销售由于存量较大，我们仍需给予足够的重视。在两室的销售当中主要以a、b、e户型为主导，是典型的经典户型，面积在90—100㎡之间，这样也从另一侧面反映了我们客户的主流消费价格在18万左右。
3、楼栋售出率分析
分析:在我们项目楼栋售出状况的分析中我们能够看出，超多消费出现于临街与临学校的一面，而在景观中心区附近的楼栋销售状况一般。出现这种状况的原因，一方面是现场销售控制的原因，一方面也与居住观念有关。但这样的销售状况也为项目后期景观节点释放后的销售，带给有力的产品支持。
4、已售出产品面积区间与总价格区间分析:
四、已购客户分析
1、付款方式分析:
分析:我们从已成交的客户付款方式的比例中能够看出，一次性付款与贷款的比例相差较大，说明当地的消费者在消费潜力上虽有必须的问题，但他们具有相当稳定和充足的还款潜力，且在消费意识上较为超前，这当然也与客户的职业及受教育的程度有关。
2、年龄结构分析:
分析:我们从已购客户的年龄层面上去分析，主要能够得出的决定是我们的客户以中年人为主，他们对新事物的理解潜力较强，具有必须的购买力及资金支配潜力，相应对生活质量的要求也较高。而且我们从客户的年龄层次分析中还能够得出另外一个问题，即是他们的需求不只存在于房子一方面，在生活当中还有更多的需求，比如:子女的教育问题、娱乐问题、收入及职业状况问题等。由于汉沽当地群众对当地经济状况的担忧，更多反映出的是对子女教育的关注较多。
3、行业分析:
行业累计销售套数累计百分比
天化5830、05%
石化52、59%
个体及私营3618、65%
银行94、66%
学校94、66%
医院52、59%
盐场63、11%
税务52、59%
规划局21、04%
保险21、04%
其它5629、02%
总计193
分析:从已购客户的行业特征来看，大部分的已购客户集中在企、事业单位及个体行业。由此所反映出的是我们业主大部分为工薪阶层，其收入状况较稳定，收入水平相对较优厚。而这样的客户在汉沽当地的数量较多，为我们带给了较好的市场承接力，且在一方面确定了我们主要的宣传目标。
4、居住区域分析:
分析:从项目已购客户现居住区域状况的分析中，我们能够看出我们的主要消费对象仍是以汉沽城区附近的居民为主，且以天化宿舍为主，这样即为我们以后的宣传通路指明的方向。
五、产品前期市场推广简要分析:
xx在前期的媒介宣传过程中，主要是对汉沽区的发展、顺驰的品牌、工程质量、物业及部分户型进行了市场传达。其项目的促销活动，主要是结合项目的工程节点进行了一些老客户的维系活动。
在我们对宣传及活动的分析当中，发现了其中存在三个方面的问题。一是宣传主题与客户需求上的错位，也即宣传资料的针对性不强；二是在各宣传节点上的诉求不能成为体系，缺乏对项目主题的支撑；三是宣传中对产品的价值宣泄不足。
六、分析|总结:
1、对市场、产品、消费者的总结:
我们在前应对市场及竞争对手、产品及客户进行了一个简要的分析，透过分析我们得出我们对市场、产品及市场中的消费者的理解，我们在明示如下:
市场:在汉沽的房地产市场中充斥着超多的房地产项目，单从供应量上来讲已基本上能够满足市场现有的消费需求，而且在新的一年里将有新的地产公司进入市场，并为市场带来新的产品，这样我们就能够说2004年的汉沽房地产市场，将快速成长为供大于求的买方市场。对于在市场中的各个项目来说，汉沽将是一个各项目进行快速掠夺的市场。
我们从目前所了解到的市场中各项目的销售状况来看，虽然汉沽已经进入了买方市场，虽然各项目都已经在市场中得到相应的认知，虽然各竞争对手之间的差异较大(包括产品及价格)，但是却没能有一个项目成为市场追逐的热点，成为市场销售的领跑者，成为市场中最具杀伤力的项目。在这样的市场状况下，一方面给我们留下了一个绝佳的市场机会，一方面也让我们反思我们近一年来所做工作的欠缺及未来工作中的跟进措施。如果我们能够在未来的工作中，及时总结我们的经验教训，及时调整我们的营销战略，及时登上市场领军者的宝座，我们的项目明天将会异常光明。
产品:在汉沽房地产市场中，我们不能说我们的产品规模是最大的，不能单就一个方面说我们的产品是最好的，但我们能够说我们产品的从整体上来说是最好的，虽然我们销售价格高于竞争对手，但这个价格是与其价值相符的，这从我们产品的前期销售中即可看出。虽然目前市场上普遍认为我们的价格高，但那只是表面现象，那只是因为我们没能在项目的前一阶段销售过程中让市场认清我们产品的价值而已，只要我们能让消费者实际感受到我们的产品，看到我们的产品价值，我们的销售必然会放量，我们的项目必然会成为市场关注的热点，我们的项目必然会成为市场的领跑者。
消费者:在汉沽当地的消费市场中，主要以工薪收入阶层为主，这是由当地相对单一的经济结构所造成的。虽然这些工薪阶层的收入水平不高，但是却相对稳定，这为他们购买房地产产品带给了物质基础。同时由于他们受教育程度相对较高，这样对新鲜事物的理解潜力也相对于一般消费者要强，因此也就说明他们是我们的目标消费群体，是我们产品信息释放的主渠道。
房地产销售方案（三）：
房地产营销策划方案
从广义来说，房地产策划分为以下三个资料。如果以下工作全部由房地产策划公司执行就叫做房地产全程策划。根据需要开发商能够选取不同的菜单。
一，项目的前期定位策划：即房地产开发项目的可行性研究，包括市场调研，项目定位，项目的经济效益分析等。
二，项目的推广整合策划：包括项目的VI设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等等。
三，项目的销售招商策划：包括售楼人员培训，销售手册的编制，分阶段销售价格的确定等;项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划。
全程策划核心流程
此刻中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心资料包括：
1、项目投资策划营销;
2、项目规划设计策划营销;
3、项目质量工期策划营销;
4、项目形象策划营销;
5、项目营销推广策划;
6、项目顾问、销售、代理的策划营销;
7、项目服务策划营销;
8、项目二次策划营销;
房地产策划人的六个职能
随着房地产全程策划理论的逐步完善，策划师、咨询顾问的作用重新被房地产开发商认识和理解。但他们依然会随时被房地产开发商追问：策划师或咨询顾问有什么用如果我们仅根据字面好处，认为策划师或咨询顾问就是出主意的，未免太过简单。那么，房地产策划师或咨询顾问究竟是干什么的
从策划师所担负的职责角度思考的话，我们认为至少有六个方面的职能。
医生的职能
就好像医生为了对症下药，选取最佳医疗方法，务必对患者进行仔细检查，透过对各种诊断结果、化验报告进行综合分析，最后得出正确的诊断结论。
房地产策划师或咨询顾问受房地产开发商委托，对所开发的项目进行详细的诊断分析，在了解了项目所在地的区域规划、区域经济发展水平、居民收入、周边房地产业竞争状况、区域人文地理环境、生活习性等信息后，针对“建什么”“怎样建”“卖给谁”等要素，提出项目的概念设计定位，画出概念规划图。而住宅对居住者的健康有很大关系，房地产策划师或咨询顾问既要从市场有效需求角度，还要从居住者健康与舒适的角度，恰当地为项目进行人性化的定位。
法律顾问职能
为了规范房地产市场，国家和地方政府颁布了各种与房地产建设有关的法律制度和法规条文，还有一些仅靠法律法规解决不了的问题，如项目对周边居住环境的影响(施工噪音、阳光遮盖等)，土地代征、国际政治风云、国家对外关系以及国内经济发展、或类似奥运、WTO、西部开发等对房地产开发的影响状况、甚至城市规划、区域建筑物高度、道路宽度限制……等，务必以法律法规为准绳或合理避规、或进行调解、或遵照执行。而这些房地产开发商并不完全掌握。
财务专家职能
房地产开发商拥有资金，但房地产策划师或咨询顾问能够告诉你如何更有效的运用资金，房地产策划师或咨询顾问是站在开发商的立场上，为开发商的项目进行全程策划，并要保证项目在未来畅销，其目的是就是要在同样的资金投入状况下，获取最大的投资收益。其手段主要不是透过降低成本，而是透过资金的合理分配——将资金投在能使项目增值的创意设计上。
导演的职能
房地产策划师或咨询顾问是房地产开发商与设计单位、施工单位、销售公司、广告代理商、物业管理公司的桥梁和纽带，其职责就是透过上述企业的协调配合，将项目的概念定位演绎成功。
船长的职能
认为房地产策划师或咨询顾问的工作只是出主意的人也有很多，实际上，当项目的概念定位成为设计图、施工图后，其重要工作就是在现场进行监理，如果把设计图看作海图的话，就是要严格按照海图航线航行，局部变动务必征的船长同意，只有这样才能保证项目概念定位准确实施。
环境问题专家
那里所谓的环境问题不是地球变暖、酸雨增加的“大环境”问题，而是居住小区的环境美化、社区景观与周边街道环境、自然环境的协调的“小环境”问题，同时居住区的人性化，也往往是透过居住区景观的可入性得以体现。而居住区景观构成将极大的影响项目的未来销售，而景观风格定位及如何实现则取决于房地产策划师或咨询顾问。
可见，房地产策划师或咨询顾问是通才型人才，同时，一个房地产项目的全程策划也不是一个或几个房地产策划师或咨询顾问就能够完成，而十数个甚至数十个专家组成的群体才能够完成。
房地产策划师国家职业资格
房地产策划师是指从事房地产行业的市场调研、方案策划、投融管理、产品营销、项目运营和物业管理等工作的策划人员。从事的主要工作资料包括：房地产项目的市场调研和咨询策划;整合设计、建设、营销、广告、服务等资源，制定策划方案;房地产项目的产品营销工作;房地产项目的运营工作。
2005年3月31日，劳动和社会保障部正式向社会发布了以“房地产策划师”为主的第三批10个新职业，引起了社会各界的广泛关注和高度重视，规范新职业的相关工作也正在紧锣密鼓进行中。此批发布的新职业是05年2月劳动和社会保障部组织专家对新申报的职业活动进行审核，并透过社会公示程序广泛征求了有关方面的意见，最终评审透过的。
房地产策划师职业的确立，不仅仅能够培养大批专业人才，解决房地产行业对人才的迫切需求;而且能够扩大社会就业途径，保证房地产行业的健康、持续、高速发展，对加快推进社会主义现代化具有十分重要的好处。随着我国房地产行业的发展，一支全新的房地产策划队伍正在产生并迅速成长，预计5年后，我国将会有几十万乃至上百万人员走上从事房地产策划师的岗位。
2008年12月15日，由中国房地产及住宅研究会主办、房教中国网承办的“首届中国房地产策划师年会”在北京大学隆重举行。此次大会作为中国房地产策划师第一次全国性的行业聚会，是国家推行房地产策划师职业资格认证制度以来的首次年会。标志着“房地产策划师”这一中国房地产业服务群体进一步朝着职业化、规范化方向迈进，也标志着“房地产策划师”这一中国房地产业服务群体进一步朝着职业化、规范化方向迈进。而中国房地产策划师联谊会的成立，将建立起房地产策划师的思想领地和精神家园，充分展示中国房地产策划人的智慧和风采，进一步推动中国房地产策划业及整个房地产行业的规范、健康发展。
房地产策划的地位和作用
地位
第一、房地产策划在知识经济时代属于智力产业，能为房地产企业创造社会价值和经济价值。二十一世纪是知识经济时代，知识经济的一大特征是智力、智慧产业将得到进一步发展，社会所需的知识比任何时代要丰富得多。成功的房地产企业，其价值越来越取决于他们的从策略面与左右面上取得生产、分配及应用知识的潜力。这种潜力，就是思想、智力、方略等。智能与财富结合在一齐，还会爆发出巨大的能量。
第二、房地产策划在房地产企业充当智囊团、思想库，是企业决策者的亲密助手。主要表此刻：首先，房地产策划是接触面大、实践广泛。从项目选址直到物业服务的每个环节，策划活动都参与其中。其次，房地产策划的案例精彩、手段多。在房地产策划的每个成功案例中，都有不少精彩绝妙的概念、理念、创意和手段。第三，房地产策划的思想活跃、理论很丰富。由于众多策划人努力实践，勤奋耕耘，在创造许多精彩的项目典范和营销经典的同时，还梳理出不少闪光的策划概念、思想和总结出富有创见的策划理论。这些都给房地产企业以智力、思想、策略的帮忙与支持，给房地产企业出谋划策，创造更多的经济效益。
第三、房地产策划在房地产开发项目建设中自始至终贯穿一齐，为项目开发成功保驾护航。房地产开发项目建设要完成一个项目周期，需要经过市场调研、项目选址、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等一系列过程，这些过程中的某一环节出现问题，都会影响到项目的开发进程，甚至使项目变成半拉子工程。房地产策划参与项目的每个环节，透过概念设计及各种策划手段，使开发的商品房适销对路，占领市常
作用
第一、房地产策划能使企业决策准确，避免项目运作出现偏差。房地产策划是在对房地产项目市场调研后构成的，它是策划人不断地应对市场而总结出来的智慧结晶。因此，它能够作为房地产企业的参谋，使企业及企业家决策更为准确，避免项目在运作中出现的偏差。
第二、房地产策划能使房地产开发项目增强竞争潜力，使其稳操胜券，立于不败之地。近年来房地产企业重新“洗牌”，概念不断创新，开发模式不断突破，一个个近千亩的大楼盘相继出现，竞争越来越激烈，决定者大有“四面楚歌”的感慨。在这种状况下，房地产策划就更能发挥它的特长，增强项目的竞争潜力，赢得主动地位。
第三、能探索解决企业管理问题，增强企业的管理创新潜力。房地产企业要赢得市场，商品房要卖得出去，重点是管理创新。策划人帮忙房地产开发企业管理创新，就是遵循科学的策划程序，从寻求房地产开发项目的问题入手，探索解决管理问题的有效途径。
第四、能有效地整合房地产项目资源，使之构成优势。要开发好一个房地产项目，需要调动很多资源协调发展，如概念资源、人力资源、物力资源、社会资源等。这些资源在房地产策划还没参与以前，是分散的、凌乱的，甚至是没有中心的。房地产策划参与到各种资源中去，理清它们的关系，分析他们的功能，帮忙它们团结一齐，围绕中心，构成共同的目标。
此外，房地产策划还有预测未来市场，满足居民居住具体要求等作用。
房地产销售方案（四）：
房地产行业市场营销策划书
既然选取做房地产行业，就没有退路了，房地产行业虽然赚钱多，但是高回报就有高风险，机遇与风险共存。但是投资大，如果被套牢的话，那就没有任何退路了，比股市被套牢还惨。
高风险，高投资，所以在房地产行业做事必须要谨慎，做任何事情都要提前想好退路，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚，才不会出现投资失败。
下面我根据最进房地产市场的状况，就眼下局势，给公司制定了一份自认为很有针对性的市场营销策划书:
房产行业解决方案:
09年的中国房地产就像开发商的恶梦，受次债的影响，全球房产的低迷也波及到了中国，09年仍然是房产行业的艰难时期，本月初国务院正式声明不会政策性拯救房市。房产商一掷千金的推广策略一去不复返了，认真研究购买者需求，准确规划产品，精准传播已成为开发商与代理商的当务之急，优邮的房地产行业解决方案正是解决了开发商在经济低迷期的营销难题:
精准推广规划:
1)楼盘客群细分；
2)精准信息营销平台；
3)精准邮件营销平台；
4)数据库发送执行；
5)目标客户dm营销设计与执行。
房产代理专项规划:
1)数据库建立；
2)数据库推广平台建立(信息、邮件平台)
3)数据库发送执行。
商业地产集客规划:
1)商圈分析；
2)地产主题设计；
3)招商方案与执行；
4)集客策略。
中高端房产项目推广规划:
1)整合网络传播方案；
2)高端客户数据库分析；
3)数据库资料设计与推广执行；
4)项目推介会执行规划。
优邮房产行业的解决方案，适合低成本市场推广的开发商、中介代理机构，是快速找到目标的新营销模式。
全球金融危机的到来说明了投资不理性是世界性的问题，虽然中国的房地产市场出现萎靡，但是世界房地产市场都几乎和中国一样，甚至比中国还要严重。虽然世界很多国家都做出了政府救市的举措，但是中国根据自己的国情做出了不会政策性拯救房市的决定，这也有国家的苦衷，我们就应理解。
既然国家不会政策性拯救房市，那我们就务必自己想出路了，如果不想出路的话，公司离破产也不远了。我们正在为之前中国房地产市场的不合理开发买单了，这怨不得别人。确实有很多房地产大腕囤积居奇，大肆炒作房地产市场，导致此刻这个状况。
上面我制定的新的市场营销策划书，已经很完善的写出如何拯救我们的公司，期望大家能够重视。
房地产销售方案（五）：
房地产营销策划方案步骤
1、产品的调研
只有对楼盘进行充分的调研，才能找出了自身的弱点和优点，审视产品，摆正了迎战市场的恰当位置。这样，我们才能对症下药，才能在理性的基础上，充分发挥产品的优势点，策划才能行之有效。
(1)物业的定位；
(2)建筑、配套、价格的优劣势分析；
(3)目标市场的分析；
(4)目标顾客的特征、购买行为的分析；
2、市场的调研
或许有人讲，搞房地产项目靠的是经验，但须知，市场调研的目的是从感性的经验，结合不断变化和细分的市场信息，提升到理性的层次，科学地对所有在规划、推广过程中将出现的问题进行有效的预测。
在市场经济的竞争下，闭门造车或迷信经验终究是不行的。
(1)区域房地产市场大势分析；
(2)主要竞争对手的界定与swot的分析；
(3)与目前正处于强销期的楼盘比较分析；
(4)与未来竞争状况的分析和评估。
3、企划的定位
定位是所有广告行为开展的一个主题，就像一个圆心，透过项目的调研，制定楼盘定位，提炼usp(独特的销售主张)，提出推广口号，使楼盘突现其与众不同的销售卖点。
寻找最能代表目标顾客对家庭和生活方式的理解作为创作原素，以此作为广告的基调，并以艺术的方式放大，使广告更具形象力、销售力。
4、推广的策略及创意的构思
房地产广告，有的决策者是去到哪里，做到哪里，既没有时间安排，更没有周期概念。当楼盘无明显优势时，竞争显得激烈，则手忙脚乱，怨声载道。
房地产广告务必以有效、经济为原则，讲究策略性、计划性
5、传播与媒介策略的分析
有人说，广告费花在媒体上有一半是浪费的。确实，只有发挥好媒体的效率，才能使有限广告经费收到最大的经济效益，广告公司为客户选取、筛选并组合媒体是为客户实现利润最大化。
整合传播则是围绕既定的受众，采取全方位的立体传播，在最短时期内为楼盘树立清晰的形象，并以持续一致的形象建立品牌。
(1)不同媒体的效应和覆盖目标；
(2)不同种类、不同时间、不同篇幅的报纸广告分析；
(3)不同种类、不同时间、不同篇幅的杂志广告分析；
(4)不同电视台、不同时段、不同栏目的电视广告分析；
(5)不同电台、不同时段、不同栏目的电台广告分析；
(6)不同地区、不同方式的夹报dm分析；
(7)户外或其他媒体的分析；
(8)不同的媒体组合形式的分析。
6、阶段性推广总体策略
房地产广告，有的决策者是想到哪里，做到哪里，既没有时间安排，更没有周期概念，应对激烈的市场竞争，则始终处于被动状态，只能叹怨广告无效。
规范的市场营销对楼盘的推广是一套系统工程，根据市场反映结合施工进度，针对竞争对手，构成一套有效、经济的阶段性策略尤为重要。
7、阶段性广告和媒介宣传
房地产阶段性广告创作要挖掘记忆点、找准利益点、把握支持点，以阶段性目标为指导，全方位地实施强有力的广告攻势，合理运用户外媒体，印刷媒体和公共传播媒体这各具优点的“三套车”纵横交错，整合传播。
(1)广告的重点；
(2)广告的主题和表现手法；
(3)各类媒体广告的创意与制作；
(4)媒体的发布形式和频率；
(5)整合传播的策略；
(6)媒体发布的代理。
8、阶段性促销活动的策略
促销的最大目的是，在必须时期内，以各种方式和工具来刺激和强化市场需求，到达销售促进的目的。
(1)促销活动的主题；
(2)促销活动的计划和实施监督；
(3)促销活动与销售执行的引导、推荐；
(4)促销活动的效果评估和市场反映的总结。
9、阶段性公共关系的策略
善于借用各种社会事件制造楼盘的新闻噱头，并利用新闻媒介进行报道、炒作，使楼盘得以宣传，并能树立独特的形象。
10、定期广告效果跟踪和信息反馈
广告效果监测是对广告行为产生的经济效益、社会效益和心理效益的一项检测。而市场反馈信息同时也对下一轮广告行为的修正，以适应日益变化的市场，“一条道，走到黑”往往是要走死胡同的。
11、定期跟踪竞争对手的广告投放
所谓“知已知彼，百战不贻”。在市场推广中，要及时地监测竞争对手的一举一动，对于营销竞争既能做到把握对手动向，防范于未然，也能对于对手的营销变数能及时地反应和应对。
12、推广成本预算和费用监控
广告预算的每一笔精打细算，不就应是简单地停留在对广告项目的竭力削减、项目费用的压价之上，而是就应贯穿营销决策的每一个步骤的始终，贯穿于广告周期的缜密安排，贯穿于广告主题的切实把握和广告媒体的有效选取之中。因为一个决策性的失误，往往会抵消几十次讨价还价的全部所得。
房地产销售方案（六）：
最近的房地产业出现了销售受阻的状况，在这种情势之下更就应做一个商业计划书，做到有计划的有步骤的将楼盘销售掉。
由于房地产与一般商品具有异质性，如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。
随着房地产竞争的日趋激烈，相应的营销策划也十分火暴，因此策划创新成为制胜之道。对于房地产的营销策划，主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新，激发潜在消费需求或争夺现有顾客，其创新能够体此刻创造一种新产品(如规划设计方面的独特性)；带给一种服务模式(如管家式的物业服务)；倡导一种生活方式(如运动、健康、休闲、品位等)；营造一种文化等等。房地产营销策划方案。
房地产全程营销策划
一是策划为先。在整个项目开发过程中，从思维上就应策划在先，包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选取、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划，策划是建立在相应的市场调查的基础上，调查既能够是一手的资料，也但是二手的，如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴，了解和分析市场购买力及消费趋势等等。根据不同的环节有针对性的展开调查，如围绕消费者的生活形态，围绕区域的楼盘状况，围绕促销策略等等。
二是创新为赢。在整个策划过程中均就应进行营销策划创新，包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等，如在支付方式上，与金融有效结合；在价格制定上，有效利用消费者的心理；在宣传和定位上，利用消费者好奇、虚伪等心理。如关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合:丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。同时要全程为握，房地产开发的全程策划，每个环节、每道工序、每个细节都相当重要。房地产营销策划方案。如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。
三是塑造差异。差异化能够创造竞争优势，在房地产策划过程中，应在不同层面塑造差异，如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等等。在差异的塑造过程中，应在价值提升、吸引眼球、新颖性和成本方面权衡思考，因为企业的目的是营利为本。
四是整合营销。一方面房地产企业在项目开发或经营中要体现人性化意识，关注企业形象、项目形象、员工形象、产品用料、营销方式等等，另一方面要善于整合，在定价方式、开盘起价、价格策略、付款方式、营销主题、广告创意、投放媒体、投放时间、媒体选取、卖点营造、物管承诺等方面都就应组合和整合。如引进组合家电、组合厨房；社区综合配套，整合内外部资源等等。在传播方面，从炒地段到炒升值潜力，从炒概念到炒设计和户型；从软文到单叶，从电视广告到车体、广播和户外广告等，在生活方式、生活品味等方面区塑造创意点。在品牌定位方面，根据消费形态和楼盘实际状况，寻找相应的目标消费群体，同时要善于培育楼盘的子品牌。当然，对于房地产销售力的实现，单纯靠品牌概念的输出无法达成，实在的产品和价格才是实现销售力的关键所在，因此应输出多元化的产品信息，提升楼盘的价值感，打动更加理性的消费群，为产品注入一些新的元素，赋予产品更加新鲜的形象，从而持续品牌的新鲜感。
总之，未来的社区将更加在产品自身方面加以关注:如园林设计好，有较大的休闲活动空间；间隔合理、实用率高、采光好、空气流通；楼距较大，有开敞的空间和视野；完善的小区配套，物业管理好，最好是封闭式管理；交通、购物方便，使房子成为有文化气息的房子，成为有创造力的房子。在营销传播上:抓住目标消费者的心态，务求直指人心，在销售策略、广告策略投其所好，促成他们购买，同时根据目标消费群的特性，配合产品的
特点，使广告投入针对性更强更直接。一方面是组合利用软文、公关和不同形式的广告，在设计和投放过程中创新，另一方面是有效把握目标消费群体的消费心理和行为，关注其消费形态，从而有针对性地开展相应地传播和促销活动。
房地产销售方案（七）：
房地产营销策划方案
由于房地产与一般商品具有异质性，如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。随着房地产竞争的日趋激烈，相应的营销策划也十分火暴，因此策划创新成为制胜之道。对于房地产的营销策划，主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新，激发潜在消费需求或争夺现有顾客，其创新能够体此刻创造一种新产品(如规划设计方面的独特性);带给一种服务模式(如管家式的物业服务);倡导一种生活方式(如运动、健康、休闲、品位等);营造一种文化等等。
一、未来发展趋势
一方面是房地产已经进入品牌竞争时代，房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段，企业更注重对品牌的培养与利用。因此应注重对品牌的不断强化，输出品牌核心价值，进行统一品牌之下的分品牌战略;同时广告意识要超前，推广手段整合性强，利用一切能够利用的传播资源强化产品的概念。另一方面是消费市场日趋理性和个性化，近年经济持续放缓，居民收入(包括预期收入)持续下降，实惠性的心理占据主导地位;消费者经过长期的广告浸淫，偶然性、冲动性购买行为减弱，理性购买行为增强;各种不同类型的消费者对楼盘的选取逐渐建立自己的标准和喜好，消费者对商品房的选取会更趋“个性化”，会更加思考自己的心理需求，寻找更加适合自己的楼盘。随着房地产市场竞争的加剧，大型化、集约化楼盘将成为未来市场竞争的热点;针对不同消费者的市场细分趋势日趋明朗，以满足不同类型消费需求的消费群;“设计时代”开始回归，发展商更加重视产品的开发，对楼盘的前期规划和设计将更加重视。竞争手段将会全方位、多元化，如一些大型的楼盘具备综合的竞争优势，而中小型盘就务必以其个性化和特色需求也在市场占据一席之地。在未来的发展过程中，将进一步追求境界(如历史、人文、文化等);追求近距离(如
与商务区、高效、车站等接近);追求洁净(对光线、绿化、天然气配备等);追求宁静(密度低、生态景观台等)等等，不仅仅对配套设施的需求提高，而且对房地产开发商的品牌高要求;不仅仅对设计有相应要求，可能还会对社区居民的生活群和社交卷具有相应要求;不仅仅对楼盘的品牌有要求，可能对设计和制造过程中的环节比较关注。在市场竞争形势进一步白热化的状况下，如何进一步挖掘自身楼盘的附加价值，稳定价格、吸引客源如何根据目标消费群的理性购买需求，进一步深化自身楼盘的优点，使目标消费群产生“物有所值”的感觉如何继续建立自己独特的品牌个性，突破强劲对手的包围，在市场上继续掀起一股新的旋风如何适应“个人置业时代”的新趋势这些都迫使开发商需要进行系统的全程营销策划。
二、房地产全程营销策划
一是策划为先。在整个项目开发过程中，从思维上就应策划在先，包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选取、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划，策划是建立在相应的市场调查的基础上，调查既能够是一手的资料，也但是二手的，如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴，了解和分析市场购买力及消费趋势等等。根据不同的环节有针对性的展开调查，如围绕消费者的生活形态，围绕区域的楼盘状况，围绕促销策略等等。二是创新为赢。在整个策划过程中均就应进行营销策划创新，包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等，如在支付方式上，与金融有效结合;在价格制定上，有效利用消费者的心理;在宣传和定位上，利用消费者好奇、虚伪等心理。如关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合：丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。同时要全程为握，房地产开发的全程策划，每个环节、每道工序、每个细节都相当重要。如市场
调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。
三是塑造差异。差异化能够创造竞争优势，在房地产策划过程中，应在不同层面塑造差异，如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等等。在差异的塑造过程中，应在价值提升、吸引眼球、新颖性和成本方面权衡思考，因为企业的目的是营利为本。
四是整合营销。一方面房地产企业在项目开发或经营中要体现人性化意识，关注企业形象、项目形象、员工形象、产品用料、营销方式等等，另一方面要善于整合，在定价方式、开盘起价、价格策略、付款方式、营销主题、广告创意、投放媒体、投放时间、媒体选取、卖点营造、物管承诺等方面都就应组合和整合。如引进组合家电、组合厨房;社区综合配套，整合内外部资源等等。在传播方面，从炒地段到炒升值潜力，从炒概念到炒设计和户型;从软文到单叶，从电视广告到车体、广播和户外广告等，在生活方式、生活品味等方面区塑造创意点。在品牌定位方面，根据消费形态和楼盘实际状况，寻找相应的目标消费群体，同时要善于培育楼盘的子品牌。当然，对于房地产销售力的实现，单纯靠品牌概念的输出无法达成，实在的产品和价格才是实现销售力的关键所在，因此应输出多元化的产品信息，提升楼盘的价值感，打动更加理性的消费群，为产品注入一些新的元素，赋予产品更加新鲜的形象，从而持续品牌的新鲜感。
总之，未来的社区将更加在产品自身方面加以关注：如园林设计好，有较大的休闲活动空间;间隔合理、实用率高、采光好、空气流通;楼距较大，有开敞的空间和视野;完善的小区配套，物业管理好，最好是封闭式管理;交通、购物方便，使房子成为有文化气息的房子，成为有创造力的房子。在营销传播上：抓住目标消费者的心态，务求直指人心，在销售策略、广告策略投其所好，促成他们购买，同时根据目标消费群的特性，配合产品的特点，使广告投入针对性更强更直接。一方面是组合利用软文、公关和不同形式的广告，在设计和投放过程中创新，另一方面是有效把握目标消费群体的消费心理和行为，关注其消费形态，从而有针对性地开展相应地传播和促销活动。
房地产销售方案（八）：
房地产营销策划方案
前言
在商业地产销售发展日益成熟的的这天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且务必做到位。
××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。
××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7000平方米，根据目前的建筑设计推荐方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为15000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1500多平方米，商业裙楼建筑面积约8500平方米，塔楼建筑面积约6500余平方米。项目总投资约1800万元。
经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。
一、项目营销总体策略
营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，透过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，能够简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。
二、项目营销目标方针
根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。
1.树立一个新锐概念：休闲式购物商业。
2.倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。
3.提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。
4.启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。
5.酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。
三、销售目标及目标分解
1.销售（招商）目标
2.销售目标分解
四、营销阶段计划
根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。
五、项目销售时机及价格
为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。
（一）项目入市时机及姿态
1．入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备，在2008年5月份房交会期间开盘（或2008年9月），能够抓住2008年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个启动高潮；在国庆节、2008年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售高潮。
2．入市姿态：以全市乃至西北地区“财富地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。
（二）价格定位及价格策略
1．价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。
2．价格定位：整个商业项目的销售均价为3580元/平方米，其中起价为3328元/平方米，最高价为4000元/平方米。
3．价格策略：采取“低开高走”型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价格调整（略升），均价为3380元/m2，尾盘销售变相略降。
六、宣传策略及媒介组合
（一）宣传策略主题
1．个性特色：“××商业城财富地产投资商业”是我市首家也是唯一一家将商业开发从“建造建筑产品”上升到“营造全新休闲购物方式”，倡导“投资财富地产、获取稳定回报”的投资理念。
2．区位交通：本项目地处××广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业地产投资环境。
3．增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。
（二）宣传媒介组合
1．开盘前期：主要以软性新闻及广告进行全新“财富投资，稳定回报”理念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅。
2．开盘后的强势推广期：即项目营销推广的重要时期，宣传媒介以“报纸、电视、户外广告牌三位一体”为主，配以相关杂志、直邮广告等形式。
3．开盘后的形象展示期：为了展示形象，以软性深入挖掘为主，媒介选取主要是电视和报纸，重点辅以论坛公关、促销活动、项目招商说明会等形式。
房地产销售方案（九）：
房地产营销策划方案
前营销是房地产开发的龙头。1995年以来，全国各城市房地产闲置率一向在30—40%之间徘徊，现实压力使广大房地产企业认识到房地产竞争很激烈，粗放型经营已经不行了。房地产企业要想在日益激烈的市场竞争中占有一席之地，务必了解市场，熟知市场，实施“重心前移”的市场定位。这时，国内不少房地产企业，尤其是从事地产代理的企业，纷纷投入人力、物力，进行房地产营销策划问题研究。之后，全国大中城市相继展开房地产市场营销大战，群雄逐鹿品牌，使市场营销策划观念不断地融入到企业的经营方针中。实施前营销战略更成为诸多房地产开发企业打造自己品牌的势在必行之事。
房地产营销策划的重要环节
按照现代市场营销观念，营销策划要贯穿房地产开发经营的始终。前营销与后期的销售(推销)一样，都是房地产营销链中不可缺少的一环。当开发商有了投资意向后，透过对房地产市场的供求、软环境的调查与分析，以及对市场的定位，财务上的可行性分析等一系列前营销活动，最终作为投资决策。由于前营销最能体现“发现愿望并满足他们”营销的本质属性，因此，与房地产开发的后期推销工作相比，前营销还是房地产策划的最重要的组成部分。如果没有前营销的介入，开发商就很难真正把握市场需求，其开发出来的商品房也无法顺利的销售，甚至带来商品房长时间闲置及资金积压的风险。
房地产营销策划的最前端
房地产开发大致要经历如下阶段：投资意向、地块选取、市场调查、产品定位、投资报酬分析、投资决策、方案设计、建筑规划、广告企划、业务行销、物业管理、企业形象整体策划等，对前6个阶段进行的营销策划活动就是“前营销”。从房地产开发整个过程看，房地产的前营销与后期的推销工作相比，则处于整个营销策划的最前端。那里就应说明两个问题。第一，前营销不同于房地产开发的前期工作。如房地产估价师执业资格考试指定辅导教材里，把房地产开发划分为房地产开发投资机会选取与决策、前期工作、建设阶段、租售阶段、物业管理等几个阶段，认为前期工作是在确定了具体开发地点与项目之后，在购买土地使用权和开发项目建设过程开始以前需要做的工作。由此可见，前营销是在“前期工作”之前进行的营销策划活动。第二，前营销是在“拿到地块”之前进行的营销策划活动。洪建宁在《前营销——房地产开发制胜的密诀》一文论述房地产前营销的必要性时指出：“大多数的开发商拿到地块后不去认真做市场调查工作，而是凭自己的感觉、老经验得出一些粗造的产品概念”，他实际上把前营销看作是“拿到地块”之后进行的营销策划活动。笔者认为，前营销是在“拿到地块”之前，因为拿到地块证明投资者已经做出了投资的决
策。其实，如果地产市场是规范的，“拿到土地”也应包括在前营销里。如当今使用权的招投标挂牌出让，土地使用的位置、面积、功能、容积率等等都已明白地告诉投资者，即便于给投资者作决策之用。至于“拟应将项目的总体规划、建筑景观设计划分在内为宜”的提法，是不妥的，这应是“前期工作”的资料。
房地产企业发展的长远战略
前营销尽管处于房地产开发的早期，是营销策划的前端，但是，对于一个房地产开发项目来说，前营销做得好坏，直接关系到未来开发建成的项目是否能够成功地销售，是否能够按期收回投资并为企业带来利润，能够说前营销是房地产开发成本的关键。对于一个房地产企业来说，也只有透过前营销策划，找准目标人群，进行产品市场的恰当定位，透过成功的房地产开发项目来树立自己的产品和企业品牌，才能使企业长久地立于不败之地。因此，前营销也能够说是房地产企业成功谋划未来发展的一个有效的、长远的战略。
前营销策划工作的误区与问题
在我国，1992年和1993年上半年房地产热带来的后果还没有完全消除，某些地方遗留的“烂尾楼”工程还未清理完毕的状况下，进入1998年之后，整个宏观经济环境又渐趋宽松，房地产又开始升温，2001年新一轮房地产热的争论与治理又拉开序幕。尤其是2002—2003年，房地产开发的各项指标增幅均在30%左右。据有关部门统计，2003年全国有11个省、自治区和直辖市房地产开发投资增幅超过50%，35个大中城市中有10个城市投资增幅超过70%。房地产投资的过快增长，势必使房地产开发数量大大超过居民对住房的需求，房地产的空置率迅速上升。造成房地产投资盲目增长和空置率上升的原因是多方面的，但笔者认为，房地产开发商营销策划不力，尤其是前营销策划的极不到位是其主要的原因。
其存在的误区与问题主要表此刻：
重后期推销轻前期营销，本末倒置
尽管不少开发商都明白营销在房地产开发项目中的重要性，但却不明白什么是营销。甚至把营销等同于推销，常见的做法有如下几点：一是成立公司、立项目、选取图纸和广告宣传等工作几乎是同时进行;二是前期无任何营销策划，在项目建设过程中直接做广告以便推销;三是征地手续的办理和项目可行性分析同时进行;四是开发前期虽有市场调研，但要么是全国范围的资料，本市资料不详，要么资料的获取缺乏可靠的依据，要么是可行性报告的承担者为了应付差事而做的一篇“调查报告”。总之，他们都不大重视“前营销”，从而耽误了房地产营销策划的最佳起步期。至于涉及企业长期发展战略的形象策划大多都没有引起足够重视，即使有也是围绕某一开发项目或为销售某一产品不得不进行的一种活动。
房地产销售方案（十）：
房地产营销策划方案
前言：营销理由
传统经济学认为，商品的价值决定于凝集在商品中的有效劳动，而商品的价格取决于供求关系。按这一理论，一个物件的价值是个客观、可度量的值。人们只要理智地度量生产某种商品所需要的有效劳动，就能够了解一个商品的内在价值，并以此为交换的依据。在这一理论的框架内，消费者能够客观地掌握一个商品的价值，因而是理智的，因而也就不存在市场营销概念了。
然而，西方经济学则认为，商品的价值取决于商品的Utility，所谓Utility是指商品的服务带给人们的效用，或说好处。而这个效用的评价标准是一个主观的概念：同一商品在不同的消费者看来有不同效用，南方人认为米饭好，北方人认为馒头好，谁也不能把自己的价值取向强加给对方。由于认识到了商品的价值是个很主观的东西，因此产生了西方经济学的市场营销概念。营销的目的就是要影响消费者的价值认同，使之心甘情愿地付出更多的成本购买某一品牌的商品，而不是具有同性质的其他品牌。
此刻已经步入了知识经济，“华翠”内部必有一个创新系统来不断审视、破坏现有流程，取而代之更好的流程，以使自己跑得更快。以下是房地产营销策划书的具体资料。
二房地产营销策划书-促销：点石成金
此刻的竞争，已不仅仅仅是某一个层面上的竞争。一个企业如果仅仅在某一层面占据优势，而在整体上却还存在这样或那样的短板的话，那么，就有可能在新一轮的竞争当中，被更具综合优势的竞争者淘汰，这是新时期的基本市场法则。有远见的人总试图看清原本看不清的东西，一成不变的思维方法是最容易失败的。在房地产市场饱和的现状下，我们务必打破常规、标新立异，充分运用创新思想，设计出多种全新的营销模式。做到多点齐发，连点成面，面面俱到；多线共拉，布线为网，一网打尽。
（一）房地产营销策划书-立异：以租带售
房地产开发商对其所开发的项目都期望尽快销售出去，但往往事与愿违，欲速则不达。尤其是中高档的住宅物业，在买方市场的状况下，要想靠急功近利的方式获取高额的投资回报，更是难上加难。因此，市场上出现了一种带租与销售的营销模式，不仅仅适用于商业物业的销售，也被可引入中高档住宅的销售。目前高明住宅的销售市场竞争十分激烈，市场明显供大于求。在此状况下，如果华翠园沉住气，以“不变应万变”（价格方面），倒也能够在高明独树一帜。但我们不能满足于此，务必尽快将部分尾楼处理掉，以加快资金的运转速度。所以，房地产营销应当调整思路，改变策略，在不“变”中求“变”：“千变万化”（营销手段方面），采取“租售结合”的营销策略。
“租售结合”房地产营销策略和方法的基本资料如下：当市场发生变化，供给过度，造成楼房难以销售时，应改变营销策略：先设法将手中的物业租出去；然后再将营销目标锁定在投资型买家这一目标消费群体，让其在有较高投资回报保障的前提下，成为该物业的拥有者。这样，即使房子暂时未售出，我们也能够获得必须的租金，而且，随着高明经济的发展导致消费推动的房价上涨空间巨大，这样，公司能够得到双面的回报。何乐而不为呢确实，房地产行业本身就个性注定资金的快速运转，但是，我们能够用出租之房到银行抵押进行贷款，以缓解再开发的资金压力，充分调整资金运转率。这样，我们就能够做到有大利而无小害、有多得而无少失。另外，本人以前对荷城现有打工族做过租房调查，透过市场调查发现：随着大佛山的启动及招商成绩的显赫，吸引到了大批外来者，出租屋一向出现紧缺，并愈演愈烈。房屋租金也出现很大的上涨。所以，本策略很具可行性，市场空间大，大可一试！
（二）房地产营销策划书-顶楼：困中创“圆”（园）
众所周知，顶楼几乎成了所有开发商的心头病，绝大部分避免不了“滞销”的命运，开发商须费很大力气才能将其出售，有些甚至逃脱不了一向空置的状况。追本嗍原，我们务必找出导致其独特命运的原因：人的消费思想是理性的，同时，他们的消费行为也私利的，在决定高消费品时，他们都会“挑三拣四”“留意翼翼”，个性是左右自己全家命运的物产时，他们更是“铢铢校量”、“顾前怕后”。其实顶楼最要命的就是夏天过热，炙得人闷但是气来。具体问题具体分析，一切从实际出发，针对这种现状，我们能够在顶楼建好能够隔热的“花园”，它虽是隔热层，但它并不同于一般的其它隔热层，相比前者隔热效果更好，其房内正常温度几乎跟其他非顶楼一样；再者，它的材料及铺设形式有异：直接在原有隔热层上铺必须厚度的土层，然后于土层栽花种草，这样，除了能够防热外，还能够起到美化环境及净化空气的作用（土坯本身具有非一般的吸热功能）。
并且，我们投入也不大，100平面大概只需2000元即可，同时，我们的超多建设又能够产生规模效应，进一步降低“花园”建设成本。至此，顶楼的困境我们就能够“圆”满解决了。（具体操作方法能够到“永安新村”“取经”）
阻碍顶楼销售的难题还有二：过高、容易漏裂。在那里，要解决过高的问题唯一能够做的就是对其进行精细化的市场细分，目标群定位于年轻阶层（如本人）；另外，还务必采取低价、甚至成本价销售，在价格上对其固有的缺点以必须的补偿，以弥补其不足。对于顶楼容易产生漏雨及墙壁裂缝问题，在建造的过程当中如果严把了质量关的话，是不会发生这样的质量问题的，但是既然此刻房已建好，我唯一要问的是您们对自己的产品有信心么？（当然我对您们还是有信心的），如果有的话，那在售房时，我们能够大胆对消费者以“三包”的承认，并签订附外质量保证合同。这样，顾客们在够买时就会很放心了。（其实，这样的营销要以高要求的产品质量为基础的，因为营销是“末”，而产品是“本”；营销是“术”，而产品是“道”）
（三）房地产营销策划书-中楼：以旧换新
俗话说：“没有不好的产品，只有不好的定位”，市场如战场，“凡战者，以正合，以奇胜”。市场不同情弱者，在产品同质化严重、营销手段单一的竞争市场中，没有领先的、具有创新推广手段的企业，就没有长久的生命力与市场占有率；而将过去固化、单一的策略手段奉为“尚宝”的企业，必定走不出恶性竞争的阴影，最后也逃离不了失败的厄运。因此，企业只有永远持续创新的头脑，不断将其新思想转化为独特的、适应现实要求的模式，并成功付诸实践。才能稳固并拓展市场，胜出于与己激烈竞争的强手之林。
目前，作为弹丸之地的高明，已有超多建成、在建、筹建的楼盘存在，市场形势更趋严禁。我们务必采取差异化的市场策略，努力创造与对方的差异，以正确的市场定位加上强有力的执行去甩开跟随者，从而获取成功。经过苦苦寻思，本人又“卤莽”献上一计：随着高明低层消费群的成熟及社会普遍存在的“2·8定理”（社会中80%的钱掌握在20%的人手中，而其余80%的人只控制着20%的财富。在那里，本人将这80%的人定为低层消费者），二手房市场异常火暴，有些时日甚至赶超新房成交量。跟随本区农村人口的继续超多转移及外来人口的消费涌动，这种市场结构状况必定还将延续甚至加深。二手楼交易已成为一种发展潮流，不可逆转！有时，机会就出此刻市场的变化中，跟随于雷声轰隆的雨后。成功者善于并敢于抓住市场，而失败者之所以失败就因为他“茫然”于机会。我们务必抓住这大好时机，毫不畏缩地推行楼房“以旧换新”的销售模式。交换时用新楼固定价减去顾客旧楼协商价，然后由消费者支付这个结果值即可。
关于这个手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有必须的市场依据的。毕竟，高明旧楼多分布于市区西面，即荷香路以西，那里，多以散楼布局为主；而新楼绝大部分为花园形式，设有保安及其他物业管理服务人员，安全系数更大。再加上老区环境污染严重及人们的喜新厌旧心理作祟，在有必须经济条件下，市民多有“卖旧买新”的冲动，而我们开展的“以旧换新”策略在多种宣传方法的基础上（后面提到），一次又一次的激发着他们的购买欲，调动着人们的冲动感。在这样的作用下，成交是迟早的事。记住：市场上的成功者的确是那些最能适应现行环境要求的公司──它们向真正需要的“东西”（销售模式）而付出。
（四）房地产营销策划书-绿化：诗意栖居
“诗意栖居”是人类居住的最高梦想！所以古人云“无水则风到气蔽，有水则气止而风无。其中以等水之地为上等，以藏风之地为次等”，有山水怀抱之地才为风水宝地。于是人们诗意栖居在水一方契舍了文化、审美、心理和生理需要，遂流行于市井贩夫、商贾巨富、文人骚客中。至今，人们对于物业的绿化要求更高一层。花园者，人文、自然与建筑对话的灵性空间，于其中，人性获得升华。建筑为园林让路，生活回归自然。本人这天考察过贵园，微觉不妥，完美当中有那么一丝丝不足：花园外围绿化带未建立，从外看，给整个花园婀娜的身段“扎”上了一到深深的疤痕。请尽快将其“整容”一番。至时，必将带给您们更多的“选票”。
满眼的绿色意味着宽阔的视野，洞察市场才能开山立业；氧气如同良好的运营机制，保证置身其间的人力、资金、技术圆满运转；阳光是花园的远景，吸引更多市民“埋单”。
（五）房地产营销策划书-物业：“和谐”民主
现代消费从一般消费转向体验消费，由理性消费发展为感觉消费。以前叫做消费者买的放心、用的称心；现今边为消费者买得开心、用得满心，再加上人都是有感觉的动物，在享受服务时，务必要受到个性的待遇、绝对的尊重，他埋单时才满意，以后也高兴再次光临；在购买商品时，人们需要的是热诚的售后服务。在这方面，海尔集团的品牌建设可算上乘。
海尔产品的核心价值就是“真诚”，品牌口号是“真诚到永远”，其星级服务，产品研发都是对这一理念的注释和延展。因此，海尔的空调、冰箱、洗衣机等产品多次被列为消费者最喜欢的品牌之一。
在这方面，我们都得不耻于问师海尔，并还得把这样的服务延伸、拓展到物业管理服务上。因为物业管理好坏也直接影响到房楼的社会认同度。只有我们的认同度高了，才会受到更多消费者的追棒。具体操作：引进一家富有实力的物业管理公司来接盘，为现有业主带给优质的服务，带来人性化、亲情化的先进服务管理理念，同时，最主要的是在安全管理上受到业主的赞誉。这样，老业主带动新客户，必将提升“华翠园”销量。
三房地产营销策划书-推广：多管齐下
一个成熟、成功的品牌，到最后所拥有的，并不仅仅仅是强势的知名度和优秀的形象，而是与消费者构成的牢固的心理上的联系。最高境界的品牌，并不是消费者有意识认定的“好品牌”，而是存在于消费者认知“无意识”中的一种自然的状态。强的品牌并不气势压人，而是以亲和友善的姿态向市民的一种虔诚的诉求及消费者的认同和好感。市场营销的战争其实就是借助广告对“品牌好感”的争夺。所谓“会哭的孩子有奶吃”就证明了要敢于诉求的道理。举一个最简单的例子：你爱上一个女孩务必勇敢追啊！否则，你只能在单相的煎熬中忍痛！而你那心中的女神随时都有可能成为别人卿卿我我的陪伴。悲哀呀！对吗？
最主要的，因为房产乃关系到一个家庭的福祉的关键性消费，一生中就那么一两次。应对它们时，谁不慎之又慎、顾这盼那？倘若我们“羞”于表达自己的“爱”、耻于剖白心中之“情”。人家会“下嫁”于我吗？这点从下面的图表就能够看出来：图中阴影部分为人们车房消费，他们在应对这二者时都富有理性，这就要求我们借助一切能够借助的力量（手段）全力去说服他们、征服他们
（一）房地产营销策划书-广告：媒体打压
广告宣传主要以《高明信息报》、街巷横幅条为主，以高明有线电视台为辅。其中，电视台广告尽量少放，一来减少广告投入费用，最大限度地提高广告资金的回报率；二来高明电视台上映时间短暂，又没有自己固定的频道（只是在黄金时段插播少次），收视率低下，再者，电视广告是最招致观众反感的媒体。其实，采取任何活动都一样，在行动之前应先在自己心中琢磨琢磨，透过自己的逻辑考核看它是否“经济”。
透过本人多次经验的证明，现有个很好的考核方法：
如果广告后收益》广告费用，则是经济的，可行!但是，学过甚至关注、了解过经济学的人都明白，企业是赢利组织，它的这一本性决定了其在参与所有实际时都务必是以最小的投入而创造利润的最大化！好！既然这样的话，我们在酝酿广告投入时，务必将其费用投入结构最优化，以到达花最少的费用而获取诉求的最大化。举个例子，如果你在平静的池塘里投一个小石子，激起的涟漪就能让你看得请清楚楚，这是效果；而你往大海里扔一块大石头，激起的浪花可能还没有海风吹起的浪花大，这是无效，而扔大石头的成本要远大于扔小石头的成本，石头不在大小，关键要扔对地方，而把大石头扔在池塘里，那就更好了。正是因为同样的费用投入到前者必定大于后者的效益，我才做出上面的结论。
另外，特地针对区内各乡镇农村市场的实际，本人推荐采取“过时”、“落后”的墙体广告进入农村的“心脏”，更快、更准、更优地抢占农村市场。的确，墙体广告给人的感觉是比较低挡、缺乏公信力的，通常只有卖农村用品的厂商如饲料厂商才会使用。个性是在现今媒体不断出新的状况下，一般的公司是绝对与墙体广告划清界线的。但其实，企业这种拒绝墙体广告的态度可能是一个错误的决策。据调查，墙体广告是观众回忆度最高的广告，我能回忆到的也只有几个，“中国
移动”、“新飞冰箱”、“创维电视”、“农业银行”等。时代进步、经济发达，并没有完全把旧式的媒体淘汰掉，反而给了一些旧式媒体更多的空间。广告虽是艺术，讲究外表舒适、品位高雅。但是，我们企业所追求的是实用、实惠的双“实”原则！我们提倡的是“实实在在”的那点东西！对吧？
（二）房地产营销策划书-造势：声势浩大
我个人比较欣赏《孙子兵法》对“势”的阐述：“流水之激，至于漂石者，势也；故善战者，求之于势，而不求之于人。”造势主要靠进行一个辅助媒体广告的宣传会、展销会。目的是进一步巩固消费者的印象度及刺激冲动消费的潜能。因为广告是一个很抽象化的东西，给人以一种虚幻感。推广过于单调容易产生品牌的空心化，即单纯的符号化，有广泛的知名度而没有差异化的忠诚度，品牌无一个个性化的内涵，它对消费者购买决策的影响力十分有限。这时，我们务必借助一两个推介会将原本“虚”的“意识”转化成“实”的“物质”。
具体推介有多种操作方法：
1.利用突发事件(包括国内外甚至小到本省、市、区发生的有影响力的事件)来进行炒作。商场如战场，作战，不是只凭胆量就能取胜的。借助突发事件宣传自己，对于知名度不高的品牌来说，会有出其不意的广告效果，而对于知名品牌来说，更是具有拉动力。
2．必要时能够在荷城广场展开一个展销会，将商品主动送到人的生活中。这样的好处有二：一来，能够提高推销力度跟效率，因为这样的活动进行时，推销员跟顾客之间是一对多的关系。相比在售楼部的一对一模式而言更省力、更有效。二来，也就是最主要的一点，这样能够补充广告的不足，使消费者更充分、更全面、更真实地了解我们的产品。为其冲动购房时打了一剂强心针；让产品在消费者的意念当中构筑了一个清晰的模型；令其在决定购买意识时给我们的产品下了一个重重的砝码。
四补漏：瞻前顾后
最后，个性要注意的是，在执行上面计划、进行上面活动时尽量兼顾之后新楼盘的品牌力及知名度，全面贯彻可持续发展战略，在广告中，能够顺便提起之后楼盘开发的信息（如名称、地址、性质等），其实在推介新有楼上，能够随便找个借口（理由、原因）进行，如能够是“推陈出新”（“陈”指华翠园的楼盘；而“新”则指我们即将推出的新楼盘）。
五收尾：殷诚期盼
在市场经济条件下，只有饱和的思想，没有饱和的市场。市场无处不在，缺的是“发现”二字。缺的是独具匠心、别具一格的思想，如何将思路与财路紧密地联系起来，务必抓住以下三个关键：
1.勇于打破思维定式。
2.善于另辟蹊径。
3.敢于抓住机遇。
关于消防安全的知识（一）：
消防安全知识
一、两知一会
（一）明白火灾的危害性
在社会生活中，火灾是威胁公共安全，危害人们生命财产的灾害之一。俗话说：“水火无情”；“贼偷一半，火烧全光”。
火灾的危害性具体体此刻以下五个方面。
1、火灾会造成惨重的直接财产损失1993年8月5日，深圳市安贸危险品储运公司清水河仓库，因化学危险物品混存而发生反应，引起火灾爆炸事故，大火燃烧了16小时，有15人死亡，8人失踪，873人受伤，在抢险中仅公安干警就有54人伤亡，2名公安局副局长殉职，烧毁建筑面积39000平方米，火灾直接财产损失15.2亿元，每一天有460万元财产被烧毁。
2、火灾造成的间接财产损失更为严重现代社会各行各业密切联系，牵一发而动全身。一旦发生重、特大火灾，造成的间接财产损失之大，往往是直接财产损失的数十倍。1990年7月3日，四川省梨子园铁路隧道因油罐车外溢的油气遇到电火花导致爆炸起火。参加灭火抢险战斗的有解放军第13集团军、二炮集团、成都军区、达县军分区预备师以及武警达县支队、四支队、四川省消防总队。这起火灾直接财产损失仅500万元，但致使铁路运输中断23天，26日全线通车，造成成千上万旅客滞留和许多单位停工待料，间接财产损失难以估算。
3、火灾会造成超多的人员伤亡据统计，2000年全国火灾中烧死3021人，烧伤4404人，平均每一天有8.3人在火中被烧死。2000年四川共发生火灾5718起，死102人，伤243人。2000年12月25日河南洛阳东都商厦因电焊工违章操作引起火灾，造成309人死亡，7人受伤。国际消防技术委员会对全球火灾调查统计证明，近几年全球每年发生600—700万起火灾，大约有6—7万人在火灾中丧命，全球每年在火灾中死亡人数最多的6个国家是：（1）印度，年均2万人；（2）俄罗斯，年均1.35万人；（3）美国，年均5千人；（4）中国，年均2.1千人；（5）日本，年均2千人；（6）乌克兰，年均1.7千人。
4、火灾会造成生态平衡的破坏1987年5月6日到6月2日几乎长达一个月的大兴安岭森林特大火灾，起火直接原因是林场工人在野外吸烟引起，间接原因是气候条件有利燃烧，可燃物多。人民解放军、森林警察、公安消防人员、广大职工近10万军民经过近一个月的殊死搏斗，才将大火扑灭。这场大火致使193人丧生，226人受伤，火灾破坏了1000多万亩林业资源，大火殃及1个县城3个镇，破坏的生态平衡需80年才能恢复，经济损失高达69.13亿元。据资料统计，我国年均森林火灾毁林面积达100万公顷（我国森林覆盖率仅为13%，日本60%），森林大面积减少，造成洪水泛滥。
5、火灾会造成不良的社会政治影响如火灾发生在首脑机关，通信枢纽、涉外单位、古建筑、风景区等都会造成严重的政治影响，甚至波及全国乃至全世界。1994年11月15日，吉林市银都夜总会因纵火发生火灾，殃及在同一建筑物内的市博物馆，烧毁建筑面积6800平方米，不仅仅造成直接财产损失671万多元，而且将无法用金钱计算的博物馆内藏文物7千余件和黑龙江在该馆巡展的1具7000多万年以前的恐龙化石（长11米，高6.5米）被烧毁，以及堪称世界级瑰宝、被列入《吉尼斯世界大全》的吉林陨石雨中最大的1号陨石（重1775千克）也在大火中分为两半，还有2人被烧死，既造成了难以计算的经济损失，更造成了不良的政治影响。由此可见，火灾危害性是相当惨重的。我们务必认真贯彻执行“预防为主，防消结合”的消防工作方针，在做好防火工作的同时，在思想上、组织上和物质上用心做好各项灭火准备，以便一旦发生火灾，能够迅速有效地扑灭火灾，最大限度地减少火灾损失和人员伤亡。
（二）明白如何报警
在日常生活中，人们不免会遇到一些紧急状况，当遇到危害时，及时正确地报警是首要环节，一旦报警出现失误，不仅仅会使公安机关失去战机，而且还会使受害者受到更大的损失。因此作为家长不但就应熟练掌握几种最常用的报警、急救方法，还就应教会孩子正确使用这些方法和注意事项。
1、遇事拨打“110”“110”是警方为了更及时地打击犯罪而独立的报警服务台，全天候理解公民的报警和求助。打“110”是最为快捷的一种的报警方式。
2、报警资料要具体确切报警的主要资料有：发现、发生案件的时间、地点；现场的原始状态；有无采取措施；犯罪分子或可疑人员的人数、特点、作案工具、相关的车辆状况（颜色、车型、牌号等）、携带物品和逃跑的方向等等。打“110”报警时还要讲清你所在的位置、使用的电话号码、联系方式。
3、就近迅速报警如果你身边没有电话，或者遭遇到现行侵害状况危急，要到距自己最近或最方便的公安机关报警。如果在报警途中遇到巡逻值勤的巡警、交警，也能够向他们求助。这样既能够节省时间，也便于警方出击。
4、灵活机动报警万一你遇到歹徒的袭击，无法报警，或因身体行动不便，要及时委托家人或周围的群众帮忙报警。对一些非现行案件，也能够透过书信的形式报警，注意书信资料要真实，字迹要清楚。
5、及时医治身体伤害如果你遭受不法侵害伤情十分严重，在请他人报警的同时，能够先及时到附近的医院就诊，要注意保存好病历、各种辅助检查（如X线、CT检查等）的结果，并及时送交公安机关。
6、准确带给物品损失状况说明是什么物品、它的颜色和形状如何以及损害程度如何，陈述得越详细，对破案越有利。如果你被盗抢的是移动电话、寻呼机或存单、存折等物品，要及时到有关部门办理停机或停止付出手续。
7、正确保护现场报警完毕后，被侵害人或目击者应在现场等候民警的到来。对一些杀人、抢劫、盗窃等案件现场，还要及时采取保护措施，在民警到来之前，除搭救伤员外，不让任何人进入。注意事项：教育孩子不要在没事的状况下因为好奇或好玩而随意拨打上述几个重要号码或虚假报案，否则是要承担相应的法律职责的。为了能及时掌握未成年孩子的状况，在紧急状况下能与相关亲友学校、派出所、急救站等能很方便地取得联系，作为监护人的家长应当将一些必要的联系电话常备，以便应急使用。
（三）会逃生自救
发生火灾时，如果被大火围困，个性是被围困在楼上时，在拨打了119报警电话后，我们应千方百计设法自救。具体做法如下：
发生火灾赶紧逃
如火势不大，可浸湿棉被、毯子等披在身上从火中冲出去。此时，要当机立断，切不可犹豫不决，以免火势越烧越大，错过逃生时机。身处烟雾捂口鼻
若被困周围烟雾很大，这可比火更为可怕。因为烟雾中内含超多的有毒有害气体，如果不加防备，就会被有毒有害烟气熏倒，这往往是火灾事故中死亡率最高的原因（约占95%以上）。如果必须要冲出烟雾区，务必用湿毛巾等捂住鼻嘴，尽可能地猫腰贴地跑出，这样才能减少烟气的吸入量，以免中毒倒下。
观察周围找生机
如果建筑物有避难房、疏散楼梯的，能够先躲进避难房或由疏散楼梯撤至安全地方。
如多层建筑物火灾，楼梯已被烧断，或者火势已相当猛烈时，能够利用房屋的老虎窗、阳台、下水管道或其他能够接地牢固的物件逃生。
跳楼逃生有技巧
如生命受到威胁，又无逃生之路时，能够用绳索或将床单撕成条状连接起来，一端拴在固定物件上，再顺着绳索或布条滑下。
如果万分情急决定跳楼出逃时，可先往地下抛出一些衣物棉被等，以增加缓冲，然后手扶窗台往下滑，以缩小跳落高度，并尽力持续双脚着地，尽可能地保全性命。
如处在较高楼层，且又无法采取跳楼逃生的办法时，可在室内，关掉通向火区的门窗，如有条件，尽可能向门窗上浇水以缓火势蔓延。这时，要采取一切办法（如可用打电话，抛物件等办法）向楼下的人发出求救信号，以赢得救援的机会。
危难见真情，在处于火场生死关头，更要发扬互助和奉献精神，尽力帮忙老、幼、妇、弱者优先疏散。千万不能惊恐失措，无序夺路。
逃命切忌进电梯
尤其就应注意的是，处在高层建筑火灾时，如果不是消防专用电梯，绝对不能进电梯逃生。因为这时的电梯电源随时有可能被切断，并且电梯通道往往在发生火灾时首先成为烟雾的袭击部位而成烟道。
二、一般火灾的灭火要求和灭火器材的使用方法
按照燃烧原理，一切灭火方法的原理是将灭剂直接喷射到燃烧的物体上。或者将灭火剂喷洒在火源附近的物质上，使其不因火焰热辐射作用而构成新的火点。
冷却灭火法
这种灭火法的原理是将灭火剂直接喷射到燃烧的物体上，以降低燃烧的温度于燃点之下，使燃烧停止。或者将灭火剂喷洒在火源附近的物质上，使其不因火焰热辐射作用而构成新的火点。冷却灭火法是灭火的一种主要方法，常用水和二氧化碳作灭火剂冷却降温灭火。灭火剂在灭火过程中不参与燃烧过程中的化学反应。这种方法属于物理灭火方法。
隔离灭火法
隔离灭火法是将正在燃烧的物质和周围未燃烧的可燃物质隔离或移开，中断可燃物质的供给，使燃烧因缺少可燃物而停止。具体方法有：
1、把火源附近的可燃、易燃、易爆和助燃物品搬走；
2、关掉可燃气体、液体管道的阀门，以减少和阻止可燃物质进入燃烧区；
3、设法阻拦流散的易燃、可燃液体；
4、拆除与火源相毗连的易燃建筑物，构成防止火势蔓延的空间地带。
窒息灭火法
窒息灭火法是阻止空气流入燃烧区或用不燃烧区或用不燃物质冲淡空气，使燃烧物得不到足够的氧气而熄灭的灭火方法。具体方法是：
1、用沙土、水泥、湿麻袋、湿棉被等不燃或难燃物质覆盖燃烧物；
2、喷洒雾状水、干粉、泡沫等灭火剂覆盖燃烧物；
3、用水蒸气或氮气、二氧化碳等惰性气体灌注发生火灾的容器、设备；
4、密闭起火建筑、设备和孔洞；
5、把不燃的气体或不燃液体（如二氧化碳、氮气、四氯化碳等）喷洒到燃烧物区域内或燃烧物上。
灭火常识
固体火灾应先用水型、泡沫、磷酸胺盐干粉、卤代烷型灭火器进行扑救
液体火灾应先用干粉、泡沫、卤代烷、二氧化碳灭火器进行扑救。
气体火灾应先用干粉、卤代烷、二氧化碳灭火器进行扑救。
带电物体火灾应先用卤代烷、二氧化碳、干粉型灭火器进行扑救。
扑救金属火灾的灭火器材应由设计部门和当地公安消防监督部门协商解决，目前我国还没有定期型的灭火器产品。
灭火器的使用方法及火灾的扑救方法可参照"灭火器常识"灭火器的分类
灭火器的种类很多，按其移动方式可分为：手提式和推车式；按驱动灭火剂的动力来源可分为：储气瓶式、储压式、化学反应式、按所充装的灭火剂则又可分为：泡沫、干粉、卤代烷、二氧化碳、酸碱、清水等。
灭火器适应火灾及使用方法（手提式）
泡沫灭火器适应火灾及使用方法
适用范围：适用于扑救一般B类火灾，如油制品、油脂等火灾，也可适用于A类火灾，但不能扑救B类火灾中的水溶性可燃、易燃液体的火灾，如醇、酯、醚、酮等物质火灾；也不能扑救带电设备及C类和D类火灾。
使用方法：可手提筒体上部的提环，迅速奔赴火场。这时应注意不得使灭火器过分倾斜，更不可横拿或颠倒，以免两种药剂混合而提前喷出。当距离着火点10米左右，即可将筒体颠倒过来，一只手紧握提环，另一只手扶住筒体的底圈，将射流对准燃烧物。在扑救可燃液体火灾时，如已呈流淌状燃烧，则将泡沫由远而近喷射，使泡沫完全覆盖在燃烧液面上；如在容器内燃烧，应将泡沫射向容器的内壁，使泡沫沿着内壁流淌，逐步覆盖着火液面。切忌直接对准液面喷射，以免由于射流的冲击，反而将燃烧的液体冲散或冲出容器，扩大燃烧范围。在扑救固体物质火灾时，应将射流对准燃烧最猛烈处。灭火时随着有效喷射距离的缩短，使用者应逐渐向燃烧区靠近，并始终将泡沫喷在燃烧物上，直到扑灭。使用时，灭火器应始终持续倒置状态，否则会中断喷射。
（手提式）泡沫灭火器存放应选取干燥、阴凉、通风并取用方便之处，不可靠近高温或可能受到曝晒的地方，以防止碳酸分解而失效；冬季要采取防冻措施，以防止冻结；并应经常擦除灰尘、疏通喷嘴，使之持续通畅。
推车式泡沫灭火器适应火灾和使用方法
其适应火灾与手提式化学泡沫灭火器相同。
使用方法：使用时，一般由两人操作，先将灭火器迅速推拉到火场，在距离着火点10米左右处停下，由一人施放喷射软管后，双手紧握喷枪并对准燃烧处；另一个则先逆时针方向转动手轮，将螺杆升到最高位置，使瓶盖开足，然后将筒体向后倾倒，使拉杆触地，并将阀门手柄旋转90度，即可喷射泡沫进行灭火。如阀门装在喷枪处，则由负责操作喷枪者打开阀门。
灭火方法及注意事项与手提式化学泡沫灭火器基本相同，能够参照。由于该种灭火器的喷射距离远，连续喷射时间长，因而可充分发挥其优势，用来扑救较大面积的储槽或油罐车等处的初起火灾。
空气泡沫灭火器适应火灾和使用方法
适用范围：适用范围基本上与化学泡沫灭火器相同。但抗溶泡沫灭火器还能扑救水溶性易燃、可燃液体的火灾如醇、醚、酮等溶剂燃烧的初起火灾。
使用方法：使用时可手提或肩扛迅速奔到火场，在距燃烧物6米左右，拔出保险销，一手握住开启压把，另一手紧握喷枪；用力捏紧开启压把，打开密封或刺穿储气瓶密封片，空气泡沫即可从喷枪口喷出。灭火方法与手提式化学泡沫灭火器相同。但空气泡沫灭火器使用时，应使灭火器始终持续直立状态、切勿颠倒或横卧使用，否则会中断喷射。同时应一向紧握开启压把，不能松手，否则也会中断喷射。
酸碱灭火器适应火灾及使用方法
适应范围：适用于扑救A类物质燃烧的初起火灾，如木、织物、纸张等燃烧的火灾。它不能用于扑救B类物质燃烧的火灾，也不能用于扑救C类可燃性气体或D类轻金属火灾。同时也不能用于带电物体火灾的扑救。
使用方法：使用时应手提筒体上部提环，迅速奔到着火地点。决不能将灭火器扛在背上，也不能过分倾斜，以防两种药液混合而提前喷射。在距离燃烧物6米左右，即可将灭火器颠倒过来，并摇晃几次，使两种药液加快混合；一只手握住提环，另一只手抓住筒体下的底圈将喷出的射流对准燃烧最猛烈处喷射。同时随着喷射距离的缩减，使用人应向燃烧处推近。
二氧化碳灭火器的使用方法
灭火时只要将灭火器提到或扛到火场，在距燃烧物5米左右，放下灭火器拔出保险销，一手握住喇叭筒根部的手柄，另一只手紧握启闭阀的压把。对没有喷射软管的二氧化碳灭火器，应把喇叭筒往上板70-90度。使用时，不能直接用手抓住喇叭筒外壁或金属连线管，防止手被冻伤。灭火时，当可燃液体呈流淌状燃烧时，使用者将二氧化碳灭火剂的喷流由近而远向火焰喷射。如果可燃液体在容器内燃烧时，使用者应将喇叭筒提起。从容器的一侧上部向燃烧的容器中喷射。但不能将二氧化碳射流直接冲击可燃液面，以防止将可燃液体冲出容器而扩大火势，造成灭火困难。
推车式二氧化碳灭火器一般由两人操作，使用时两人一齐将灭火器推或拉到燃烧处，在离燃烧物10米左右停下，一人快速取下喇叭筒并展开喷射软管后，握住喇叭筒根部的手柄，另一人快速按逆时针方向旋动手轮，并开到最大位置。灭火方法与手提式的方法一样。
使用二氧化碳灭火器时，在室外使用的，应选取在上风方向喷射。在室外内窄小空间使用的，灭火后操作者应迅速离开，以防窒息。
1211手提式灭火器使用方法：
使用时，应将手提灭火器的提把或肩扛灭火器带到火场。在距燃烧处5米左右，放下灭火器，先拔出保险销，一手握住开启把，另一手握在喷射软管前端的喷嘴处。如灭火器无喷射软管，可一手握住开启压把，另一手扶住灭火器底部的底圈部分。先将喷嘴对准燃烧处，用力握紧开启压把，使灭火器喷射。当被扑救可燃烧液体呈现流淌状燃烧时，使用者应对准火焰根部由近而远并左右扫射，向前快速推进，直至火焰全部扑灭。如果可燃液体在容器中燃烧，应对准火焰左右晃动扫射，当火焰被赶出容器时，喷射流跟着火焰扫射，直至把火焰全部扑灭。但应注意不能将喷流直接喷射在燃烧液面上，防止灭火剂的冲力将可燃液体冲出容器而扩大火势，造成灭火困难。如果扑救可燃性固体物质的初起火灾时，则将喷流对准燃烧最猛烈处喷射，当火焰被扑灭后，应及时采取措施，不让其复燃。1211灭火器使用时不能颠倒，也不能横卧，否则灭火剂不会喷出。另外在室外使用时，应选取在上风方向喷射；在窄小的室内灭火时，灭火后操作者应迅速撤离，因1211灭火剂也有必须的毒性，以防对人体的伤害。
推车式1211灭火器使用方法：
灭火时一般由二个操作，先将灭火器推或拉到火场，在距燃烧处10米左右停下，一人快速放开喷射软管，紧握喷枪，对准燃烧处；另一个则快速打开灭火器阀门。灭火方法与手提式1211灭火器相同。
推车式灭火器的维护
推车式灭火电器的维护要求与手提式1211灭火器相同。
1301灭火器的使用
1301灭火器的使用方法和适用范围与1211灭火器相同。但由于1301灭火剂喷出成雾状，在室外有风状态下使用时，其灭火潜力没1211灭火器高，因此更应在上风方向喷射。
干粉灭火器适应火灾和使用方法
碳酸氢钠干粉灭火器适用于易燃、可燃液体、气体及带电设备的初起火灾；磷酸铵盐干粉灭火器除可用于上述几类火灾外，还可扑救固体类物质的初起火灾。但都不能扑救金属燃烧火灾。
灭火时，可手提或肩扛灭火器快速奔赴火场，在距燃烧处5米左右，放下灭火器。如在室外，应选取在上风方向喷射。使用的干粉灭火器若是外挂式储压式的，操作者应一手紧握喷枪、另一手提起储气瓶上的开启提环。如果储气瓶的开启是手轮式的，则向逆时针方向旋开，并旋到最高位置，随即提起灭火器。当干粉喷出后，迅速对准火焰的根部扫射。使用的干粉灭火器若是内置式储气瓶的或者是储压式的，操作者应先将开启把上的保险销拔下，然后握住喷射软管前端喷嘴部，另一只手将开启压把压下，打开灭火器进行灭火。有喷射软管的灭火器或储压式灭火器在使用时，一手应始终压下压把，不能放开，否则会中断喷射。
干粉灭火器扑救可燃、易燃液体火灾时，应对准火焰要部扫射，如果被扑救的液体火灾呈流淌燃烧时，应对准火焰根部由近而远，并左右扫射，直至把火焰全部扑灭。如果可燃液体在容器内燃烧，使用者应对准火焰根部左右晃动扫射，使喷射出的干粉流覆盖整个容器开口表面；当火焰被赶出容器时，使用者仍应继续喷射，直至将火焰全部扑灭。在扑救容器内可燃液体火灾时，应注意不能将喷嘴直接对准液面喷射，防止喷流的冲击力使可燃液体溅出而扩大火势，造成灭火困难。如果当可燃液体在金属容器中燃烧时间过长，容器的壁温已高于扑救可燃液体的自燃点，此时极易造成灭火后再复燃的现象，若与泡沫类灭火器联用，则灭火效果更佳。
使用磷酸铵盐干粉灭火器扑救固体可燃物火灾时，应对准燃烧最猛烈处喷射，并上下、左右扫射。如条件许可，使用者可提着灭火器沿着燃烧物的四周边走边喷，使干粉灭火剂均匀地喷在燃烧物的表面，直至将火焰全部扑灭。
推车式干粉灭火器的使用方法:
推车式干粉灭火器的使用方法与手提式干粉灭火器的使用相同。
消防知识和自救
水火无情，惨痛的教训使我们痛定思痛。消防安全工作已引起全社会的高度重视，人们的消防安全意识也日益增强。我们小学生也要增强消防安全意识，懂得消防自救措施。火作为人类的朋友，一旦翻脸便会酿成惨剧，让我们在火场中学会拯救自己，也许会获得第二次生命。
在日常中我们就应掌握哪些消防常识呢？
1、不玩火、不随意摆弄电器设备。
2、提醒家长不可将烟蒂、火柴杆等火种随意扔在废纸篓内或可燃杂物上，不要躺在床上或沙发上吸烟。
3、提醒家长在五级以上大风天或高火险等级天气，禁止使用以柴草、木材、木炭、煤炭等为燃料的用火行为，禁止室外吸烟和明火作业。
4、家或入睡前，务必将用电器具断电、关掉燃气开关、消除遗留火种。用电设备长期不使用时，应切断开关或拔下插销。
5、液化气钢瓶与炉具间要持续1米以上安全距离，使用时，先开气阀再点火；使用完毕，先关气阀再关炉具开关。不要随意倾倒液化石油气残液。发现燃气泄漏，要迅速关掉气源阀门，打开门窗通风，切勿触动电器开关和使用明火，不要在燃气泄漏场所拨打电话、手机。
6、不要在楼梯间、公共走道内动火或存放物品，不要在棚厦内动火、存放易燃易爆物品和维修机动车辆，不要在禁火地点吸烟、动火。
7、发现火情后迅速拨打火警电话119，讲明详细地址、起火部位、着火物质、火势大小、留下姓名及电话号码，并派人到路口迎候消防车。
8、家中一旦起火，务必持续冷静。对初起火灾，应迅速清理起火点附近可燃物，并迅速利用被褥、水及其它简易灭火器材控制和扑救。救火时不要贸然打开门窗，以免空气对流，加速火势蔓延。
9、要掌握火场逃生的基本方法，清楚住宅周围环境，熟悉逃生路线。大火来临时要迅速逃生，不可贪恋财物，以免失去逃生时机。逃生途中，不要携带重物，逃离火场后，不要冒险回到火场。
10、火场逃生时，持续冷静，正确估计火势。如火势不大，应当机立断，披上浸湿的衣物、被褥等向安全出口方向逃离。逃生时不可乘坐电梯。逃生时应随手关掉身后房门，防止烟气尾随进入。
11、楼下起火，楼上居民切忌开门观看或急于下楼逃生，要紧闭房门，可用浸湿的床单、窗帘等堵塞门缝或粘上胶带。如果房门发烫，要泼水降温。
12、若逃生路线均被大火封锁，可向阳台或向架设云梯车的窗口移动，并用打手电筒、挥舞衣物、呼叫等方式发送求救信号，等待救援。
火灾无情，当大火燃起时，要做的第一件事就是抓紧脱离险境。在脱离时，往往要穿过着火地带，这时如果火势尚不太猛，能够穿上浸湿的不易燃烧的衣服或裹上湿的厚毯子。地面有火能够穿上胶鞋，穿过火区时要迅速果断，不要吸气，以免被浓烟熏呛。逃生之前，要探明着火方位，确定风向，在火势蔓延之前，朝逆风方向快速离开火灾区域。
房间里着火时，必然会产生很多浓烟，其中内含超多的一氧化碳，在这种环境停留时间过长，就会中毒。烟能随着热空气聚集在房间上部，而室内下部，能看清物品和方向，这时人们就应蹲下或趴下。如果时间、条件允许的话，可用湿毛巾捂住口鼻，爬向门口。打开房门后，沿着楼梯走下去，千万不要走电梯，因电梯随时可能因为火场停电不能升降或被烧坏。
对于我们校园内的学生们，遇到火灾时，该如何逃生自救？
1早逃生。在一般状况下，火势由初起到狂烧，只需十几分钟，留给人们的逃生时间十分短暂。因此，在发生火灾时，必须不要埋头抢救家庭财产而导致杯具的发生，而是要快速逃离。
2、要保护呼吸系统。在逃生时用水蘸湿毛巾、衣服、布类等物品，用其掩住口鼻，以避免烟雾熏人导致昏迷或者中毒和被热空气灼伤呼吸系统软组织窒息致死的危险。如果烟雾较浓，膝、肘着地，匍匍前进。
3、要从通道疏散。如疏散楼梯、消防电梯、室外疏散楼梯等。也可思考利用窗户、阳台、屋顶、避雷线、落水管等脱险。
4、要利用绳索滑行。用结实的绳子或将窗帘、床单被褥等撕成条，拧成绳，用水沾湿后将其拴在牢固的管道、窗框、床架上，被困人员逐个顺绳索滑到下一楼层或地面。
5、低层跳离，适用于二层楼。跳前先向地面扔一些棉被、枕头、床垫、大衣等柔软的物品，以便“软着陆”，然后用手扒住窗户，身体下垂，自然下滑，以缩短跳落高度。但千万要记住莫跳高楼，因为从10米以上（三层楼高）的高度往下跳，很少活命。为此，最要紧的是求救，就应立即用水蘸湿床单、被褥，用其塞紧门窗，防止烟雾渗透进来，同时要不断地向床单、被褥上泼水，防止其干燥。
6、要借助器材。通常使用的有缓降器、救生袋、网、气垫、软梯、滑竿、滑台、导向绳、救生舷梯等。
7、为暂时避难。在无路逃生的状况下，可利用卫生间等暂时辟难。避难时要用水喷淋迎火门窗，把房间内一切可燃物淋湿，延长时间。在暂时避难期间，要主动与外界联系，以便尽早获救。
8、利用标志引导脱险。在公共场所的墙上、顶棚上、门上、转弯处都设置“太平门”、“紧急出口”、“安全通道”、“火警电话”和逃生方向简头等标志，被困人员按标志指示方向顺序逃离，可解“燃眉之急”。
9、要提倡利人利己。遇到不顾他人死活的行为和前拥后挤现象，要坚决制止。只有有序地迅速疏散，才能最大限度地减少伤亡。
几种常见火灾的扑救方法：
1、家具、被褥等起火：一般用水灭火。用身边可盛水的物品如脸盆等向火焰上泼水，也可把水管接到水龙头上喷水灭火；同时把燃烧点附近的可燃物泼湿降温。但油类、电器着火不能用水灭火。
2、电气起火：家用电器或线路着火，要先切断电源，再用干粉或气体灭火器灭火，不可直接泼水灭火，以防触电或电器爆炸伤人。
3、电视机起火：电视机万一齐火，决不可用水浇，能够在切断电源后，用棉被将其盖灭。灭火时，只能从侧面靠近电视机，以防显像管爆炸伤人。若使用灭火器灭火，不应直接射向电视屏幕，以免其受热后突然遇冷而爆炸。
4、油锅起火：油锅起火时应迅速关掉炉灶燃气阀门，直接盖上锅盖或用湿抹布覆盖，还可向锅内放人切好的蔬菜冷却灭火，将锅平稳端离炉火，冷却后才能打开锅盖，切勿向油锅倒水灭火。
5、燃气罐着火：要用浸湿的被褥、衣物等捂盖火，并迅速关掉阀门。
6、身上起火，不要乱跑，可就地打滚或用厚重衣物压灭火苗。穿过浓烟逃生时，用湿毛巾、手帕等捂住口鼻，尽量使身体贴近地面，弯腰或匍匐前进。
消防四宝
即：灭火器、逃生绳、防毒面具、手电筒
关于消防安全的知识（二）：
消防安全防火标语
1.火灾面前莫着慌，报警逃生两不忘
2.消除火患，国泰民安
3.家家户户管火种，日日夜夜保平安
4.生命宝贵，安全第一
5.严格依法治火，制止消防违章
6.师大是我家，消防靠大家
7.勿忘火警，消除火灾是朋友
8.消防放松，人财两空
9.消防事关你我他，安全系着千万家
10.安全能保千家财，火灾可焚万户心
11.学一分消防知识，多十分平安保障
12.火灾不难防，重在守规章
13.健全防火制度，确保消防安全
14.树立忧患意识，学会防灾本领
15.安全创造幸福，疏忽带来痛苦
关于消防安全的知识（三）：
消防安全记心中
“消防安全记心中”，这句话人人都明白，但是又有谁去做了，谁把这句话真正的刻在了心上前不久，又发生了火灾!当时，店里油条已经炸得差不多了，店主试图把用来摆放热油条下面的油盆拿开，但搬的时候，不留意油盆斜了一下，油滴进了燃烧正旺的煤炉，立刻火势就上来了。范大妈说，当时，大家都慌乱了，不明白怎样才好。有的拿水浇，有的拿灭火器扑，4个干粉灭火器用完了都没把火扑灭，还好消防队员及时赶到。据杭州市公安消防局介绍，他们是7时11分接到报警的。接警后，迅速调派了鼓楼和近江两个消防中队的4辆消防车赶赴现场扑救。
约在7时30分，大火基本扑灭。“起火时，我正睡在床上，一开始只听到楼下很吵，立刻就发现楼下成了一片火海。”户主王大妈心有余悸，当她反应过来，穿上衣服时，大火已经把她包围了，根本无法下楼。巧的是，刚好王大妈一个朋友骑车飘过那里，看到她家楼房起了大火，冒着生命危险把她从楼上抱了下来。幸好无人员伤亡。杭州市公安消防局接警后，调派了湖滨、西湖、鼓楼3个消防中队8辆消防车前往扑救，10点45分火被扑灭。据初步调查，火灾发生的主要原因是，房产承包给天窗公司在1号楼顶楼屋顶做天窗施工时，用液化气烧防水材料软化反贴，引起火灾的。这件事告诉我们，做事要留意，不能那么不注意的，看，这不又是一场大火灾吗。
就因为店长搬的时候，不留意油盆斜了一下，油滴进了燃烧正旺的煤炉，火势立刻就上来了。秋冬季节是火灾的多发季节，防范意识须加强目前天干物燥，是火灾多发季节，要提高防火意识，在离家外出时，必须不要留有明火，要检查、关掉液化(煤)气灶具阀门，并尽可能切断用电器具的电源。家中取暖或做饭时，一旦发现起火，不要惊慌失措，请迅速拨打火警119。一旦失火，报警时要讲清详细地址、起火部位、着火物质、火势大小、报警人姓名及电话号码，并派人到路口迎候消防车。如火势不大，应迅速利用家中备有的简易灭火器材，采取有效措施控制和扑救火灾。“消防安全记心中”期望大家能把这句话真正的映在心上。
关于消防安全的知识（四）：
防火安全知识儿歌
小朋友请记住，别拿火烛玩游戏，
留意火灾随时起。火灾逃生要牢记，
进入公共场所里，逃生方向看仔细。
万一火灾燃烧起，看到浓烟别着急，
先拿湿巾捂口鼻，快快趴下向前移。
记住别回火场里，生命安全为第一。
关于消防安全的知识（五）：
消防器材的种类和使用方法
1、消防器材的种类：消防栓、干粉灭火器、沙箱、消防铲、消防斧、消防钩、应急灯、疏散标志等。
2、使用方法：
(1)手提式干粉灭火器：主要由压把、保险销、筒身、喷管等组成。
使用手提式干粉灭火器，应在距燃烧物3—5米处左右进行，操作者应先将灭火器上下摇晃后将开启压把上的保险销拨掉，然后一只手握住喷射软管前喷嘴根部，另一只手将开启把下压，迅速对准火焰根部喷出干粉灭火。灭火时要迅速彻底，不要遗留残火，以防复燃。灭油料火时不要冲击液面，以防液体溅出，给灭火带来困难。
(2)消防栓：消防栓是扑灭火灾的常用灭火设施，它是由开启阀门和出水口组成，并配有水带和水枪，使用时先将水带打开，打直，接口一边接出水口，另外一边接水枪，如果水带太短，可再连接多一盘。
关于消防安全的知识（六）：
火灾常识
1、火灾特点：
(1)燃烧猛烈，蔓延快。在厂房和坑道，火灾极易沿着电气线路和通风管道蔓延，我矿由于存放的易燃易爆物品较多，这些物资一旦被引燃，火势异常猛烈，短时间内就能够构成大面积火灾。
(2)火灾伤亡大。厂房内由于结构复杂，疏散通道狭长曲折，安全出口少，不利于疏散。燃烧会产生超多高温有毒的烟气，极易人的中毒窒息，造成巨大伤亡。
(3)经济损失大。库房、厂房内由于有超多物资设备，一旦发生火灾会造成巨大的经济损失。
(4)扑救困难。高层建筑由于楼房高、结构和使用性质上的复杂性，可燃物多而集中，导致燃烧快而凶猛，最健全有效的组织和现代化的装备，也无法保证有效和成功的扑灭高层建筑的火灾。
2、燃烧的发生务必具备三个条件，即：可燃物、助燃物和着火源。
3、火灾的分类：
火灾分为A、B、C、D四类。A类是固体物质火灾，如木材、棉花、麻、纸张火灾等。B类是液体火灾和可熔化的固体物质火灾，如汽油、煤油、原油、甲醇、乙醇、沥青、石蜡火灾等。C类是气体火灾，如煤气、天然气、甲烷、乙烷、丙烷、氢气火灾等。D类是金属火灾，如钾、钠、镁、钛、锆、锂、铝等火灾。
4、制止火灾发生的基本措施包括：
(1)控制可燃物，以难或不燃的材料代替易燃或可燃的。
(2)隔绝空气，使用易燃物质的生产应密闭的设备中进行。
(3)消除着火源。
(4)阻止火势蔓延，在建筑物之间筑防火墙，设防火间距，防止火灾扩大。
5、灭火方法：一切灭火措施，都是为了破坏已经产生的燃烧条件或使燃烧反应消失，根据物质燃烧原理和同火灾作斗争的实践经验，现行灭火基本方法有四种：
(1)隔离法：把燃烧物与未燃烧物隔离。例如将起火点附近的可燃、易燃或助燃物搬走。
(2)抑制法：让灭火剂参与到燃烧反应过程中去，中断燃烧的连锁反应。
(3)冷却法：降低燃烧物的温度，使温度低于燃点，促使燃烧过程停止。例如使用水灭火。
(4)窒息法：减少燃烧区域的氧气量或采用不燃烧物质冲淡空气，使火焰熄灭。例如用砂土埋没燃烧物，使用二氧化碳灭火器扑救火灾。
关于消防安全的知识（七）：
发生火灾后的应急措施
1、发生火灾时，如何组织灭火自救工作
扑救初期火灾是在火势蔓延快、人员多、火场状况复杂的状况下进行的。在组织指挥灭火自救的工作中，应坚持以保证大多数人的安全为前提。指挥要果断、行动要迅速。具体要抓好报警通报、疏散抢救、组织灭火、防烟排烟、注意防爆、现场护救、通讯联系、后勤保障、安全警戒等工作。
2、发生火灾时，如何报警
一旦发生火灾，首先要做的就是要把火灾的信息传给消防安全管理部门、单位的负责人、公安消防队和需要疏散的人员。各单位义务消防队员要用心参加扑救初起火灾，当火势蔓延，火情恶化时，要及时拔打“119”火警电话，并派人到路口迎候消防车。拔打电话时要注意到以下几点：
(1)说清楚起火单位的详细地址，具体起火部位;
(2)起火单位燃烧物质的性质，如油、电器或棉织物等;
(3)火势的大小;
(4)报警人的姓名及联系方式。
3、火场逃生方法
(1)绳索自救法：家中有绳索的，可直接将其一端拴在门、窗档或重物上沿另一端爬下。过程中，脚要成绞状夹紧绳子，双手交替往下爬，并尽量采用手套、毛巾将手保护好。
(2)匍匐前进法：由于火灾发生时烟气大多聚集在上部空间，因此在逃生过程中应尽量将身体贴近地面匍匐或弯腰前进。
(3)毛巾捂鼻法：火灾烟气具有温度高、毒性大的特点，一旦吸入后很容易引起呼吸系统烫伤或中毒，因此疏散中应用湿毛巾捂住口鼻，以起到降温及过滤的作用。
(4)棉被护身法：用浸泡过的棉被或毛毯、棉大衣盖在身上，确定逃生路线后用最快的速度钻过火场并冲到安全区域。
(5)毛毯隔火法：将毛毯等织物钉或夹在门上，并不断往上浇水冷却，以防止外部火焰及烟气侵入，从而到达抑制火势蔓延速度、增加逃生时间的目的。
(6)被单拧结法：把床单、被罩或窗帘等撕成条或拧成麻花状，按绳索逃生的方式沿外墙爬下。
(7)楼梯转移法：当火势自下而上迅速蔓延而将楼梯封死时，住在上部楼层的居民可透过老虎窗、天窗等迅速爬到屋顶，转移到另一家或另一单元的楼梯进行疏散。
(8)卫生间避难法：当实在无路可逃时，可利用卫生间进行避难，用毛巾紧塞门缝，把水泼在地上降温，也可躺在放满水的浴缸里躲避。但千万不要钻到床底、阁楼、大橱等处避难，因为这些地方可燃物多，且容易聚集烟气。
(9)火场求救法：发生火灾时，可在窗口、阳台或屋顶处向外大声呼叫、敲击金属物品或投掷软物品，白天应挥动鲜艳布条发出求救信号，晚上可挥动手电筒或白布条引起救援人员的注意。
资料员工作资料（一）：
(一)负责工程项目资料、图纸等档案的收集、管理
1.负责工程项目的所有图纸的接收、清点、登记、发放、归档、管理工作：在收到工程图纸并进行登记以后，按规定向有关单位和人员签发，由收件方签字确认。负责收存全部工程项目图纸，且每一项目应收存不少于两套正式图纸，其中至少一套图纸有设计单位图纸专用章。竣工图采用散装方式折叠，按资料目录的顺序，对建筑平面图、立面图、剖面图、建筑详图、结构施工图等建筑工程图纸进行分类管理。
2.收集整理施工过程中所有技术变更、洽商记录、会议纪要等资料并归档：负责对每日收到的管理文件、技术文件进行分类、登录、归档。负责项目文件资料的登记、受控、分办、催办、签收、用印、传递、立卷、归档和销毁等工作。负责做好各类资料积累、整理、处理、保管和归档立卷等工作，注意保密的原则。来往文件资料收发应及时登记台帐，视文件资料的资料和性质准确及时递交项目经理批阅，并及时送有关部门办理。确保设计变更、洽商的完整性，要求各方严格执行接收手续，所接收到的设计变更、洽商，须经各方签字确认，并加盖公章。设计变更(包括图纸会审纪要)原件存档。所收存的技术资料须为原件，无法取得原件的，详细背书，并加盖公章。作好信息收集、汇编工作，确保管理目标的全面实现。
(二)参加分部分项工程的验收工作
1.1负责备案资料的填写、会签、整理、报送、归档：负责工程备案管理，实现对竣工验收相关指标(包括质量资料审查记录、单位工程综合验收记录)作备案处理。对桩基工程、基础工程、主体工程、结构工程备案资料核查。严格遵守资料整编要求，贴合分类方案、编码规则，资料份数应满足资料存档的需要。
2.监督检查施工单位施工资料的编制、管理，做到完整、及时，与工程进度同步：对施工单位构成的管理资料、技术资料、物资资料及验收资料，按施工顺序进行全程督查，保证施工资料的真实性、完整性、有效性。
3.按时向集团档案室移交：在工程竣工后，负责将文件资料、工程资料立卷移交公司。文件材料移交与归档时，应有“归档文件材料交接表”，交接双方务必根据移交目录清点核对，履行签字手续。移交目录一式二份，双方各持一份。
4.负责向市城建档案馆的档案移交工作：提请城建档案馆对列入城建档案馆接收范围的工程档案进行预验收，取得《建设工程竣工档案预验收意见》，在竣工验收后将工程档案移交城建档案馆。
5.指导工程技术人员对施工技术资料(包括设备进场开箱资料)的保管：指导工程技术人员对施工组织设计及施工方案、技术交底记录、图纸会审记录、设计变更通知单、工程洽商记录等技术资料分类保管交资料室。指导工程技术人员对工作活动中构成的，经过办理完毕的，具有保存价值的文件材料;一项基建工程进行鉴定验收时归档的科技文件材料;已竣工验收的工程项目的工程资料分级保管交资料室。
(三)负责计划、统计的管理工作
1.负责对施工部位、产值完成状况的汇总、申报，按月编制施工统计报表：在平时统计资料基础上，编制整个项目当月进度统计报表和其他信息统计资料。编报的统计报表要按现场实际完成状况严格审查核对，不得多报，早报，重报，漏报。
2.负责与项目有关的各类合同的档案管理：负责对签订完成的合同进行收编归档，并开列编制目录。作好借阅登记，不得擅自抽取、复制、涂改，不得遗失，不得在案卷上随意划线、抽拆。
3.负责向销售策划带给工程主要形象进度信息：liuxue86.向各专业工程师了解工程进度、随时观注工程进展状况，为销售策划带给确实、可靠的工程信息。
(四)负责工程项目的内业管理工作
1.协助项目经理做好对外协调、接待工作：协助项目经理对内协调公司、部门间，对外协调施工单位间的工作。做好与有关部门及外来人员的联络接待工作，树立企业形象。
2.负责工程项目的内业管理工作：汇总各种内业资料，及时准确消料，登记台帐，报表按要求上报。透过实时跟踪、反馈监督、信息查询、经验积累等多种方式，保证汇总的内业资料反映施工过程中的各种状态和职责，能够真实地再现施工时的状况，从而找到施工过程中的问题所在。对产生的资料进行及时的收集和整理，确保工程项目的顺利进行。有效地利用内业资料记录、参考、积累，为企业发挥它们的潜在作用。
3.负责工程项目的后勤保障工作：负责做好文件收发、归档工作。负责部门成员考勤管理和日常行政管理等经费报销工作。负责对竣工工程档案整理、归档、保管、便于有关部门查阅调用。负责公司文字及有关表格等打印。保管工程印章，对工程盖章登记，并留存备案。做好职工食堂每一天生活安排和职工生活用品购置、发放、保管工作。负责完成领导交待其它设备、用品采购、发放、保管工作。
(五)完成工程部经理交办的其他任务。
资料员工作资料（二）：
1.工程资料的收集、整理、立卷、归档、保管工作;
2.施工过程中各种质量保证资料的收集、检查、汇总等;
3.施工中各种会议的记录、整理、会签、复印、分发等;
4.施工中各种试块、试件的取样、送检、结果回索、上报、分类保管等;
5.各种工程信息的收集、传递、反馈，必要时及时向领导汇报等。
6.领导交办的一些其它工作。
资料员工作资料（三）：
工程资料员工作资料
1.工程资料的收集、整理、立卷、归档、保管工作；
2.施工过程中各种质量保证资料的收集、检查、汇总等；
3.施工中各种会议的记录、整理、会签、复英分发等；
4.施工中各种试块、试件的取样、送检、结果回索、上报、分类保管等；
5.各种工程信息的收集、传递、反馈，必要时及时向领导汇报等。
6.领导交办的一些其它工作。
督促汇总各项目工程的施工进度，整理各工程的日报及月报工作。按施工单位提交的工程图纸填写项目立项清单明细表。项目开通后，及时督促施工单位上交竣工资料，并定期对文件资料进行核查，对遗缺资料进行督促追查，合理完善各项目资料的工整性。负责工程资料的保管，核实工程资料的完整状况，竣工资料上交后应认真填写编号，录入文档，并按项目按资料资料特征对文件资料进行分类，将属于同一项目的资料整理后保存
一、如何做好工程开工前的准备工作
1．熟悉施工图纸，提出疑问并解决
从事不同的工作就从不同的角度去看，抓住重点。工程开工前的准备是最重要的：
首先熟悉设计施工图、设计说明，填写和准备工程开工必备的资料
填写市政工程施工安全开工条件验评表、市政工程礼貌施工开工条件验评表、工程质量保证体系审查表（附七大员职责制）、开工报告、见证取样计划表、施工组织设计、安全施工组织设计，资料准备齐全后就找相关单位办理签字、盖章、审核的手续。
2.分类存放各种资料
为便于日后竣工资料的整理，在平日的资料收集过程中就按照档案馆的市政道路（排水）工程竣工档案检查清单顺序分类归档；排水区分的分别放入道路和排水资料中。
对于施工中与业主、监理等相关单位的来往资料虽不归档，也应分类整理；对于用于施工中的各种表格分编号、单位放好，便于使用时拿龋工程资料分为施工技术管理材料、工程质量保证材料、工程质量检验评定材料和竣工图四部分。
二、工程开工后应着手的工作
1．原材料送检
开工时原材料务必送市政质监站委托的检测中心检验，取现场有代表性的土样送总公司实验室做击实试验。送检应注意严把质量关，检测合格的材料才允许使用。
2．同时可进行的收集工作
将工程预算、测量交桩复核记录、图纸会审记录、技术交底记录，与开工报告、施工组织设计、施工许可证一齐归档。
三、施工过程中收集和填报资料的注意事项
1．收集材料质量证明文件
在施工过程中不断会购进各种材料，就需要收集每种材料的出厂合格证及有效的检测报告（有CMA标志的），务必是原件。有效证件的时间、数量及品种规格务必与材料进场的时间相符，个性是水泥要有28天强度的出厂检验单；钢材的标识、规格与出厂合格证相符。
2．填报资料
对于质检资料的填报需填写监理规范用表，书写要求规范，不能涂改，采用耐久性强的书写材料，如碳素墨水，或此刻常用的中性笔。监理表格一般一式三份、隐蔽记录与工序表格一式两份。按照规范标准的相应工序验收资料填写表格，不同的监理对资料的要求不完全一样，填写报验资料前应用心与监理沟通，达成一致后填写。隐蔽记录与工序表应写明具体部位、工序名称、桩号、东、西侧（半幅）、南、北侧（半幅）或左、右侧（半幅），这样便于日后整理资料时更清晰、直观；其资料应贴合实际，不能照搬。例如沟槽开挖工序，在冬季不应写无冻土；平基管座工序在规范中归在一齐，却是不同的两道工序，且棍凝土浇注时间不同，务必分开填报；填报沟槽开挖隐蔽记录时，应附沟槽开挖断面图，并标注尺寸、当开挖土质较复杂时大致标注土质；当道路中各部位的基层工序报验完毕后，未隐蔽的工序不用填写隐蔽记录，如快车道和非机动车道的面层、站、卧石、人行道步砖（面层）、预制块护坡等；填报工序表时应注意检查项目的选取，因为规范中未包含全部的工序，遇到不同的工序时，一般选取较接近的，例如规范中路基分路床、基层、面层等，却未分快车道、非机动车道，当非机动车道需报验时跟快车道一样都套路床这一项，但检查项目
却不同，非机动车道设有中线高程；工序表中填写偏差值时也应注意一些细节，例如路床中平整度这一项的偏差值为20mm，若没到施工现场去实地检测，就容易出现填写负值的错误，一般认为只要是负值就是不合格的偏差值，而用塞尺测出的读数只可能是正值，即超过20mm的读数才是不合格的偏差值；检测项目中带△符号的合格率务必到达100％。
3．收集试验报告
试验报告是工程资料的重要组成部分，属工程质量保证材料，70％的试验报告为自检报告，30％为见证取样报告，由市政质监站委托的检测中心出据，这30％为强制规定，在进入每道工序施工前后都有相应的试验，需要熟悉各种试验，试验完成后的试验报告应收集完整，跟资料中的桩号、时间、混凝土浇注记录、施工记录等相贴合，工程中的大多数资料都相互联系，不仅仅相符，汇总和评定记录也需要根据试验报告进行填写。
四、工程接近尾声时可提前进行的竣工资料整理工作
1．汇总资料
检查报验资料中有无报漏、书写错误等状况；将所有工序评定表的点数汇总并计算填写工序质量评定汇总表、部位质量评定表、单位工程质量评定表，所有工序、部位和单位工程的合格率都在这三种表格中反映，完成后需监理及业主方的签字盖章手续。将所有施工技术、质量保证、评定资料和竣工图按城建档案馆统一的档案清单顺序整理、汇总到一齐。
2．复印装订
复印所需的套数（业主、理解单位各一套；监理与设计只看不存档），装订成册。送备案馆的一套需用牛皮纸装订，送档案馆的一套为不装订的原件，且档案馆对竣工固有特殊要求，编制竣工图目录，有监理盖章
3．竣工图的编制要求
竣工图应画出所有变更资料，如实反映竣工后的现状，道路所处地段若有大型设施的也须标注，完成后加盖竣工图章，签字手续完备。
五、工程竣工后的资料收集工作
填写工程竣工报告、工程交工验收证书和质量保修书。务必是原件，签字、盖章手续完备。竣工验收会议结束后将竣工会议记录放入竣工资料中，就基本是一套完整的工程竣工资料了。
随着市政基础设施建设的迅速发展，要求市政工程资料资料更加全面、完善，唯有不断的学习和掌握新的整理方法，才能做好这项工作，做市政资料要细心，有职责心，这是做任何事情都是一样的
资料员工作资料（四）：
中冶集团资料员的工作资料
资料员的工作资料主要就是负责工程项目资料、图纸等档案的收集、管理，参加分部分项工程的验收工作，负责计划、统计的管理工作，负责工程项目的内业管理工作，完成工程部经理交办的其他任务。资料员具体的工作我们会在下面详细介绍到。
资料员负责工程项目的资料档案管理、计划、统计管理及内业管理工作。
一.负责工程项目资料、图纸等档案的收集、管理。
1.负责工程项目的所有图纸的接收、清点、登记、发放、归档、管理工作：在收到工程图纸并进行登记以后，按规定向有关单位和人员签发，由收件方签字确认。负责收存全部工程项目图纸，且每一项目应收存不少于两套正式图纸，其中至少一套图纸有设计单位图纸专用章。竣工图采用散装方式折叠，按资料目录的顺序，对建筑平面图、立面图、剖面图、建筑详图、结构施工图等建筑工程图纸进行分类管理。
2.收集整理施工过程中所有技术变更、洽商记录、会议纪要等资料并归档：负责对每日收到的管理文件、技术文件进行分类、登录、归档。负责项目文件资料的登记、受控、分办、催办、签收、用印、传递、立卷、归档和销毁等工作。负责做好各类资料积累、整理、处理、保管和归档立卷等工作，注意保密的原则。来往文件资料收发应及时登记台帐，视文件资料的资料和性质准确及时递交项目经理批阅，并及时送有关部门办理。确保设计变更、洽商的完整性，要求各方严格执行接收手续，所接收到的设计变更、洽商，须经各方签字确认，并加盖公章。设计变更(包括图纸会审纪要)原件存档。所收存的技术资料须为原件，无法取得原件的，详细背书，并加盖公章。作好信息收集、汇编工作，确保管理目标的全面实现。
二.参加分部分项工程的验收工作
1.负责备案资料的填写、会签、整理、报送、归档：负责工程备案管理，实现对竣工验收相关指标(包括质量资料审查记录、单位工程综合验收记录)作备案处理。对桩基工程、基础工程、主体工程、结构工程备案资料核查。严格遵守资料整编要求，贴合分类方案、编码规则，资料份数应满足资料存档的需要。
2.监督检查施工单位施工资料的编制、管理，做到完整、及时，与工程进度同步：对施工单位构成的管理资料、技术资料、物资资料及验收资料，按施工顺序进行全程督查，保证施工资料的真实性、完整性、有效性。
3.按时向公司档案室移交：在工程竣工后，负责将文件资料、工程资料立卷移交公司。文件材料移交与归档时，应有“归档文件材料交接表”，交接双方务必根据移交目录清点核对，履行签字手续。移交目录一式二份，双方各持一份。
4.负责向市城建档案馆的档案移交工作：提请城建档案馆对列入城建档案馆接收范围的工程档案进行预验收，取得《建设工程竣工档案预验收意见》，在竣工验收后将工程档案移交城建档案馆。
5.指导工程技术人员对施工技术资料(包括设备进场开箱资料)的保管：指导工程技术人员对施工组织设计及施工方案、技术交底记录、图纸会审记录、设计变更通知单、工程洽商记录等技术资料分类保管交资料室。指导工程技术人员对工作活动中构成的，经过办理完毕的，具有保存价值的文件材料;一项基建工程进行鉴定验收时归档的科技文件材料;已竣工验收的工程项目的工程资料分级保管交资料室。
三.负责计划、统计的管理工作
1.负责对施工部位、产值完成状况的汇总、申报，按月编制施工统计报表：在平时统计资料基础上，编制整个项目当月进度统计报表和其他信息统计资料。编报的统计报表要按现场实际完成状况严格审查核对，不得多报，早报，重报，漏报。
2.负责与项目有关的各类合同的档案管理：负责对签订完成的合同进行收编归档，并开列编制目录。作好借阅登记，不得擅自抽取、复制、涂改，不得遗失，不得在案卷上随意划线、抽拆。
3.负责向销售策划带给工程主要形象进度信息：向各专业工程师了解工程进度、随时关注工程进展状况，为销售策划带给确实、可靠的工程信息。
四.负责工程项目的内业管理工作
1.协助项目经理做好对外协调、接待工作：协助项目经理对内协调公司、部门间，对外协调施工单位间的工作。做好与有关部门及外来人员的联络接待工作，树立企业形象。
2.负责工程项目的内业管理工作：汇总各种内业资料，及时准确统计，登记台帐，报表按要求上报。透过实时跟踪、反馈监督、信息查询、经验积累等多种方式，保证汇总的内业资料反映施工过程中的各种状态和职责，能够真实地再现施工时的状况，从而找到施工过程中的问题所在。对产生的资料进行及时的收集和整理，确保工程项目的顺利进行。有效地利用内业资料记录、参考、积累，为企业发挥它们的潜在作用。
3.负责工程项目的后勤保障工作：负责做好文件收发、归档工作。负责部门成员考勤管理和日常行政管理等经费报销工作。负责对竣工工程档案整理、归档、保管、便于有关部门查阅调用。负责公司文字及有关表格等打印。保管工程印章，对工程盖章登记，并留存备案。
五.完成工程部经理交办的其他任务